DSGVO bei Immobilienfotos: Was Makler wissen müssen
Die DSGVO betrifft Immobilienfotos nur, wenn Personen erkennbar sind oder personenbezogene Daten wie Autokennzeichen im Bild auftauchen. Gebäude selbst sind keine personenbezogenen Daten.
Die wichtigsten Regeln:
- Personen im Vordergrund brauchen eine Einwilligung
- Passanten im Hintergrund sind als "Beiwerk" meist unproblematisch
- Kennzeichen sollten Sie unkenntlich machen oder entfernen
- Nachbarn auf ihrem eigenen Grundstück dürfen nicht ohne Weiteres fotografiert werden
In der Praxis lassen sich die meisten Probleme vermeiden: Entweder Sie fotografieren so, dass niemand im Bild ist, oder Sie entfernen problematische Elemente nachträglich.
Wann greift die DSGVO bei Immobilienfotos?
Die DSGVO schützt personenbezogene Daten. Ein Foto einer Hausfassade enthält keine personenbezogenen Daten, solange keine Menschen erkennbar sind und keine Informationen wie Autokennzeichen sichtbar sind.
Das Gebäude selbst, der Garten, die Einfahrt: alles unproblematisch. Die DSGVO greift erst, wenn Sie Daten erfassen, die sich auf eine identifizierbare Person beziehen.
Konkret wird es relevant bei:
- Personen, die im Bild erkennbar sind (Gesicht, markante Kleidung, Körperhaltung)
- Autokennzeichen, die einem Halter zugeordnet werden können
- Namen auf Klingelschildern oder Briefkästen
- Anderen Informationen, die Rückschlüsse auf bestimmte Personen zulassen
Wenn nichts davon im Bild ist, haben Sie mit der DSGVO bei Immobilienfotos kein Problem.
Personen im Bild: Was tun?
Sobald eine Person erkennbar im Foto ist, brauchen Sie grundsätzlich deren Einwilligung. Aber es gibt Abstufungen.
Personen als Beiwerk
Wenn Sie ein Haus fotografieren und zufällig ein Passant am Bildrand vorbeiläuft, gilt diese Person als "Beiwerk". Das Foto zeigt das Gebäude, nicht die Person. In diesem Fall ist keine Einwilligung nötig, solange die Person nicht das Motiv ist und nicht hervorgehoben wird.
Das funktioniert bei:
- Passanten auf dem Gehweg, die klein im Bild sind
- Menschen in der Ferne, die nicht erkennbar sind
- Personen, die offensichtlich nicht das Motiv sind
Das funktioniert nicht bei:
- Personen im Vordergrund
- Menschen, die direkt vor dem Objekt stehen
- Nachbarn, die auf ihrem eigenen Grundstück zu sehen sind
Nachbarn auf dem Nachbargrundstück
Hier wird es heikel. Wenn Sie das Objekt fotografieren und dabei den Nachbarn erwischen, der gerade in seinem Garten sitzt, ist das kein Beiwerk. Der Nachbar ist auf seinem Privatgrundstück, hat eine Erwartung von Privatsphäre, und Sie veröffentlichen das Foto kommerziell.
Lösung: Warten Sie, bis niemand im Nachbargarten ist. Oder wählen Sie einen Winkel, der das Nachbargrundstück nicht zeigt. Oder entfernen Sie die Person nachträglich aus dem Bild.
Mieter in der Wohnung
Wenn Sie eine vermietete Wohnung fotografieren und der Mieter ist dabei im Bild, brauchen Sie dessen Einwilligung. Das gilt auch für Fotos, auf denen der Mieter nur teilweise zu sehen ist (Hände, Beine, Spiegelung im Fenster).
Am einfachsten: Vereinbaren Sie den Fototermin so, dass der Mieter nicht anwesend ist. Falls das nicht geht, holen Sie vorher schriftlich die Einwilligung ein.
Kennzeichen und Nummernschilder
Autokennzeichen sind personenbezogene Daten. Über das Kennzeichen lässt sich der Halter ermitteln, damit ist es einer Person zuordenbar.
In der Praxis bedeutet das: Wenn auf Ihrem Foto ein parkendes Auto mit lesbarem Kennzeichen steht, sollten Sie das Kennzeichen unkenntlich machen.
Sie haben drei Möglichkeiten:
-
Beim Fotografieren vermeiden: Wählen Sie einen Winkel, bei dem keine Kennzeichen sichtbar sind. Oder warten Sie, bis das Auto weg ist.
-
Nachträglich verpixeln: Klassische Methode, funktioniert aber sieht oft unprofessionell aus.
-
Das Auto komplett entfernen: Mit KI-gestützter Objektentfernung lässt sich das Auto entfernen und der Hintergrund wird automatisch ergänzt. Das sieht sauberer aus als Verpixelung und löst das DSGVO-Problem gleich mit. Bei Immopix passiert das automatisch mit der Aufräumen-Funktion, oder Sie geben eine kurze Anweisung wie "Auto vor der Einfahrt entfernen".
Die dritte Option hat noch einen Vorteil: Parkende Autos vor dem Objekt sind ohnehin störende Details, die von der Immobilie ablenken. Sie lösen also zwei Probleme auf einmal.
Nachbargrundstücke fotografieren
Grundsätzlich gilt: Was von öffentlichem Grund aus sichtbar ist, dürfen Sie fotografieren. Das Haus des Nachbarn im Hintergrund Ihres Fotos ist kein Problem, solange keine Personen erkennbar sind.
Anders sieht es aus, wenn Sie in private Bereiche hineinschauen. Ein Foto, das durch das Fenster des Nachbarn dessen Wohnzimmer zeigt, verletzt die Privatsphäre, auch wenn keine Person zu sehen ist.
Faustregel: Fotografieren Sie so, wie ein normaler Betrachter das Objekt auch sehen würde. Keine Teleaufnahmen in fremde Gärten, keine Winkel, die private Bereiche exponieren.
Drohnenaufnahmen: Besondere Regeln
Bei Drohnenfotos gelten strengere Maßstäbe. Aus der Luft sehen Sie Bereiche, die vom Boden aus nicht einsehbar sind: Hinterhöfe, Terrassen, Dachterrassen, umzäunte Gärten.
Der Nachbar hat eine berechtigte Erwartung, dass sein umzäunter Garten nicht von oben fotografiert wird. Wenn Sie Drohnenaufnahmen machen und dabei Nachbargrundstücke erfassen, sollten Sie:
- Private Bereiche der Nachbarn möglichst aus dem Bild lassen
- Personen auf Nachbargrundstücken definitiv entfernen
- Im Zweifel die Nachbarn informieren
Neben der DSGVO gelten bei Drohnen zusätzlich luftrechtliche Vorschriften. In Wohngebieten brauchen Sie oft eine Genehmigung, und über fremden Grundstücken dürfen Sie nicht ohne Weiteres fliegen.
Einwilligung richtig einholen
Wenn Sie eine Person fotografieren möchten und deren Einwilligung brauchen, sollten Sie das schriftlich dokumentieren. Mündliche Einwilligungen sind zwar gültig, aber im Streitfall schwer zu beweisen.
Eine Einwilligung sollte enthalten:
- Wer einwilligt (Name, ggf. Kontakt)
- Wozu eingewilligt wird (Fotos für Immobilieninserat)
- Wo die Fotos verwendet werden (Immobilienportale, Website, Exposé)
- Hinweis auf Widerrufsrecht
Ein einfacher Satz reicht: "Ich bin damit einverstanden, dass Fotos, auf denen ich zu sehen bin, für die Vermarktung der Immobilie [Adresse] auf Immobilienportalen und in Exposés verwendet werden. Mir ist bekannt, dass ich diese Einwilligung jederzeit widerrufen kann."
Unterschrift, Datum, fertig.
Aber ehrlich gesagt: In der Praxis ist es fast immer einfacher, Fotos so zu machen oder zu bearbeiten, dass keine Personen drauf sind. Dann brauchen Sie keine Einwilligung.
Fotos nachträglich DSGVO-konform machen
Sie haben bereits Fotos gemacht und jetzt fällt Ihnen auf, dass eine Person oder ein Kennzeichen im Bild ist? Kein Problem, das lässt sich nachträglich lösen.
Klassisch: Verpixeln oder Weichzeichnen
Sie können Gesichter und Kennzeichen mit einem Bildbearbeitungsprogramm unkenntlich machen. Das funktioniert, sieht aber oft billig aus. Ein verpixeltes Kennzeichen schreit förmlich "hier war etwas, das wir verstecken mussten".
Besser: Mit KI komplett entfernen
Moderne KI-Bildbearbeitung kann Personen, Autos und andere störende Elemente komplett aus dem Bild entfernen. Die Software erkennt, was dahinter sein sollte (Rasen, Einfahrt, Fassade) und ergänzt es passend.
Das Ergebnis sieht aus, als wäre das Element nie da gewesen. Kein Verpixeln, keine schwarzen Balken, keine offensichtliche Bearbeitung.
Bei Immopix funktioniert das so: Sie laden das Foto hoch und wählen "Aufräumen". Die KI entfernt automatisch typische Störfaktoren wie parkende Autos, Mülltonnen und sichtbare Personen. Falls etwas Bestimmtes entfernt werden soll, geben Sie eine kurze Anweisung: "Person im Hintergrund entfernen" oder "Nachbar auf der Terrasse entfernen". Mehr zur Objektentfernung
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Häufige Fragen
Muss ich jedes Gesicht im Hintergrund verpixeln?
Nicht unbedingt. Wenn die Person nur als Beiwerk im Hintergrund auftaucht und nicht das Motiv ist, brauchen Sie keine Einwilligung. Trotzdem ist es sauberer, Personen zu entfernen, um jedes Risiko auszuschließen.
Was ist mit Spiegelungen in Fenstern?
Wenn in einer Fensterscheibe eine Person erkennbar gespiegelt wird, gelten dieselben Regeln wie für direkte Aufnahmen. Im Zweifel entfernen oder nachbearbeiten.
Darf ich Fotos von bewohnten Wohnungen veröffentlichen?
Ja, aber Sie brauchen die Zustimmung des Mieters zur Veröffentlichung. Das Betreten der Wohnung für den Fototermin ist eine Sache, die Verwendung der Fotos für Werbezwecke eine andere. Klären Sie beides vorher ab.
Wie lange darf ich die Fotos verwenden?
So lange die Einwilligung gilt. Wenn jemand seine Einwilligung widerruft, müssen Sie die Fotos, auf denen diese Person erkennbar ist, aus Ihren Inseraten entfernen.
Fazit
Die DSGVO bei Immobilienfotos klingt komplizierter als sie ist. Im Kern geht es darum, keine erkennbaren Personen ohne deren Einwilligung zu veröffentlichen und personenbezogene Daten wie Kennzeichen unkenntlich zu machen.
In der Praxis lässt sich das meiste vermeiden: Fotografieren Sie, wenn niemand im Bild ist. Wählen Sie Winkel, die keine Nachbargrundstücke zeigen. Und wenn doch mal etwas im Bild landet, das dort nicht sein sollte, entfernen Sie es nachträglich.
Mit KI-Tools wie Immopix geht das in Sekunden. Sie laden das Foto hoch, die Software entfernt störende Personen, Autos und Kennzeichen automatisch. Das Ergebnis ist nicht nur DSGVO-konform, sondern sieht auch professioneller aus.
