Energieausweis 2026: Was Makler wissen müssen

Ab 29. Mai 2026 ersetzt die neue EU-weite A-G-Skala das bisherige deutsche System von A+ bis H. Makler müssen Pflichtangaben in Inseraten anpassen, Energieausweise künftig auch bei Mietverlängerungen vorlegen und mit veränderten Käufererwartungen rechnen. Die wichtigsten Änderungen und was Sie konkret tun müssen, finden Sie hier im Überblick.

Was ändert sich beim Energieausweis ab Mai 2026?

Deutschland setzt bis zum 29. Mai 2026 die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275) in nationales Recht um. Das Umsetzungsgesetz heißt Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) und wurde im Februar 2026 als Entwurf vorgelegt. Vier Änderungen betreffen Makler direkt:

1. Neue Effizienzskala A bis G ersetzt die bisherige Skala A+ bis H (EU-weit einheitlich)
2. Energieausweis bei Mietverlängerungen wird Pflicht (bisher nur bei Neuvermietung und Verkauf)
3. Energieausweis bei größeren Renovierungen wird Pflicht (ab 25 % der Gebäudehülle oder 25 % des Gebäudewerts)
4. Erweiterte Angaben im Ausweis wie Treibhauspotenzial und Renovierungsempfehlungen

Neue Skala: A bis G statt A+ bis H

Die wichtigste sichtbare Änderung: Statt neun Klassen (A+ bis H) gibt es künftig nur noch sieben (A bis G). Die Klassen sind strenger definiert als bisher.

Links: Bisherige deutsche Skala mit neun Klassen (A+ bis H). Rechts: Neue EU-weite Skala mit sieben Klassen (A bis G), gültig ab Mai 2026.

Die exakten kWh/m²a-Schwellenwerte für Deutschland stehen noch nicht fest. Sie werden im Rahmen des GMG auf Basis der statistischen Verteilung des deutschen Gebäudebestands festgelegt. Klar ist: Was bisher Klasse C war, kann unter der neuen Skala als D oder E eingestuft werden. Für Eigentümer kann sich die Klasse also verschlechtern, ohne dass sich am Gebäude etwas geändert hat.

Erweiterte Pflichten: Mietverlängerung und Renovierung

Bisher brauchten Sie einen Energieausweis nur bei Verkauf oder Neuvermietung. Ab Mai 2026 kommen zwei neue Anlässe dazu:

• Mietverlängerung: Bei jeder Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags muss ein gültiger Energieausweis vorliegen. Das betrifft vor allem Gewerbemakler mit langfristigen Mietverhältnissen.
• Größere Renovierungen: Wenn mehr als 25 % der Gebäudehülle oder mehr als 25 % des Gebäudewerts in eine Sanierung fließen, wird ein neuer Energieausweis nach der A-G-Skala fällig.

Für den Verkaufsalltag ändert sich an der Grundregel nichts: Energiedaten gehören ins Inserat, und der Ausweis muss bei der Besichtigung vorliegen.

Welche Pflichtangaben müssen ins Inserat?

Fünf Angaben sind laut GEG § 87 in jeder Immobilienanzeige Pflicht:

1. Art des Ausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis)
2. Energiekennwert in kWh/m²a (Endenergiebedarf oder -verbrauch)
3. Wesentlicher Energieträger der Heizung (z. B. Erdgas, Fernwärme, Wärmepumpe)
4. Baujahr des Gebäudes
5. Energieeffizienzklasse (ab Mai 2026: A bis G)

Alle fünf Angaben finden Sie auf dem Energieausweis selbst:

Muster-Energieausweis (Bedarfsausweis) nach GEG. Die fünf Pflichtangaben für Inserate sind auf Seite 1 und 2 des Ausweises zu finden. Muster: Minol Messtechnik.

Diese Angaben gehören in den Hauptteil der Anzeige, nicht versteckt ins Kleingedruckte. Das Landgericht Ingolstadt hat 2023 bestätigt, dass Energiedaten im sichtbaren Anzeigentext stehen müssen, nicht erst im Detail-Exposé.

Abkürzungen wie "V" für Verbrauchsausweis oder "BJ" für Baujahr sind riskant. Ohne Erklärung können sie als unvollständige Pflichtangabe gewertet werden. Schreiben Sie die Begriffe lieber aus.

Bußgelder: Was bei Verstößen droht

Fehlende oder falsche Energieangaben im Inserat kosten bis zu 10.000 Euro Bußgeld (GEG § 80). Das gilt für Eigentümer und Makler gleichermaßen. Die Deutsche Umwelthilfe (DUH) verschickt aktiv Abmahnungen an Makler, die Pflichtangaben weglassen. Über das UWG (Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb) können auch Mitbewerber abmahnen. Streitwerte von 30.000 Euro und mehr sind dokumentiert (OLG Frankfurt, 6 W 77/22).

In der Praxis sind es weniger die Bußgelder als die Abmahnkosten, die wehtun: Anwaltsgebühren und Unterlassungserklärungen bei einem einzigen Verstoß können 2.000 bis 5.000 Euro kosten.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Was brauchen Sie 2026?

Beide Typen bleiben bestehen. Welchen Sie brauchen, hängt vom Gebäude ab.

Tipp für die Praxis: Bei frisch sanierten Objekten lohnt sich der teurere Bedarfsausweis. Er zeigt den tatsächlichen energetischen Zustand nach der Sanierung, während der Verbrauchsausweis noch die alten Heizkosten von vor der Renovierung widerspiegelt. Bei unsanierten Bestandsimmobilien reicht in den meisten Fällen der günstigere Verbrauchsausweis.

Was kostet ein Energieausweis 2026?

Eigentümer tragen die Kosten. Makler sollten frühzeitig darauf hinweisen, damit der Ausweis rechtzeitig vorliegt. Ein Bedarfsausweis braucht bis zu einer Woche Vorlaufzeit. Wer erst beim Einstellen des Inserats merkt, dass kein gültiger Ausweis existiert, verliert wertvolle Vermarktungszeit.

Wie wirkt sich die Energieklasse auf den Verkaufspreis aus?

Deutlich. Laut einer ImmobilienScout24-Studie mit 155.000 Immobilien erzielen energieeffiziente Objekte (Klasse A/B) im Schnitt 23 % höhere Preise als vergleichbare unsanierte Immobilien.

Der Preisabstand wächst: Mitte 2025 betrug der Abschlag pro Energieklassenstufe 107 €/m², Anfang 2024 waren es noch 81 €/m². Das entspricht einem Anstieg von 32 % in einem Jahr.

Einzelne Ausstattungsmerkmale haben messbaren Einfluss: Immobilien mit Wärmepumpe erzielen laut REFIRE 43 % höhere Quadratmeterpreise, Photovoltaikanlagen bringen rund 20 % Aufschlag.

Für Makler heißt das: Die Energieklasse ist nach der Lage der zweitwichtigste Preisfaktor. Bei guten Klassen lässt sich damit aktiv werben. Bei schlechten hilft Transparenz mehr als Herunterspielen, sonst kommen die Fragen spätestens in der Preisverhandlung.

Ist mein alter Energieausweis noch gültig?

Ja, bestehende Energieausweise mit der alten A+ bis H Skala bleiben bis zum Ablauf ihrer zehnjährigen Gültigkeit nutzbar. Ein 2020 ausgestellter Ausweis gilt also bis 2030. Neue Ausweise, die ab Mai 2026 ausgestellt werden, verwenden die A-G-Skala.

Allerdings gibt es eine praktische Einschränkung: Bei neuen Anlässen (Mietverlängerung, größere Renovierung) wird voraussichtlich ein Ausweis nach neuem Standard verlangt. Und am Markt könnte ein alter Ausweis mit H-Klasse neben einem neuen mit G-Klasse für Verwirrung sorgen, obwohl beide dasselbe Gebäude beschreiben.

Empfehlung: Wenn der alte Ausweis in den nächsten zwei Jahren abläuft, lassen Sie ihn jetzt erneuern. So vermeiden Sie Unsicherheit während der Vermarktung und haben sofort die neue Skala im Inserat.

Energieklasse im Inserat: So präsentieren Sie jede Klasse richtig

An der Energieklasse selbst können Sie nichts ändern. Aber Sie haben Einfluss darauf, wie Sie sie im Inserat darstellen.

Klasse A bis C: Energieeffizienz als Verkaufsargument

Bei guten Klassen sollten Sie die Energieeffizienz aktiv vermarkten, nicht nur als Pflichtangabe im Kleingedruckten verstecken.

• Im Inserat-Titel oder Untertitel erwähnen: "Energieeffizienzklasse A" ist ein echtes Verkaufsargument, das Klicks bringt.
• Heizkosten beziffern: "Rund 900 €/Jahr Heizkosten für 150 m²" macht die Klasse greifbar.
• Ausstattung hervorheben: Wärmepumpe, Photovoltaikanlage, dreifach verglaste Fenster, gedämmte Fassade. Diese Details gehören prominent ins Inserat und in die Fotos. Fotografieren Sie die Solaranlage auf dem Dach, die Wärmepumpe im Garten und den modernen Heizungsraum. Käufer, die nach effizienten Immobilien filtern, erwarten diese Bilder.

Klasse D und E: Sachlich und im Kontext

Die Klassen D und E sind der deutsche Durchschnitt. Rund 40 % aller Wohngebäude liegen in diesem Bereich. Hier gilt: Nicht beschönigen, aber auch nicht dramatisieren.

• Einordnen: "Energieklasse D, typisch für Gebäude der 1980er-Jahre in dieser Lage."
• Modernisierungspotenzial erwähnen: "Mit einer Fassadendämmung wäre Klasse B erreichbar." Falls konkrete Angebote vorliegen, umso besser.
• Kosten transparent machen: "Geschätzte Heizkosten ca. 1.800 €/Jahr" nimmt dem Thema die Unsicherheit.

Klasse F und G: Renovierungspotenzial richtig vermarkten

40 % des deutschen Gebäudebestands fallen in die Klassen F bis H. Das ist ein großer Teil des Markts, kein Randproblem. Trotzdem verunsichern schlechte Energieklassen Käufer. Transparenz und eine klare Strategie helfen.

• Nicht verstecken: Die Klasse steht ohnehin im Ausweis. Wer sie im Gespräch herunterspielt, verliert Vertrauen.
• Als Investitionschance positionieren: "Klasse G mit Sanierungspotenzial. KfW-Förderung (Programm 261) bis 30.000 € Zuschuss möglich. Nach Sanierung realistisch Klasse C."
• Konkrete Sanierungskosten nennen: "Geschätzte Investition für Dämmung und Heizungstausch: 60.000–80.000 €. Amortisation in ca. 12 Jahren über Energieeinsparung plus Wertsteigerung."
• Zielgruppe ansprechen: Objekte der Klasse F und G werden häufiger von Investoren und Selbstrenovierern gekauft. Sprechen Sie diese Zielgruppe gezielt an.

Ein häufiger Fehler: Makler fotografieren bei schlecht bewerteten Objekten nur die schönen Seiten und ignorieren die energetischen Themen. Besser: Zeigen Sie, was bereits modernisiert wurde (neue Fenster, nachträgliche Dämmung). Damit sehen Käufer, dass am Gebäude bereits investiert wurde.

Checkliste: So bereiten Sie sich als Makler vor

Was bis zum 29. Mai 2026 erledigt sein sollte:

1. Aktive Inserate prüfen: Sind alle fünf Pflichtangaben vollständig und im Anzeigentext sichtbar (nicht nur im Exposé)?
2. Energieausweise kontrollieren: Ist der Ausweis jedes aktiven Objekts noch gültig? Ausstellungsdatum + 10 Jahre = Ablaufdatum.
3. Eigentümer informieren: Wer noch keinen gültigen Ausweis hat, braucht jetzt einen. Vorlaufzeit für einen Bedarfsausweis: bis zu einer Woche.
4. Skalenumstellung vorbereiten: Ab Mai 2026 gilt A bis G. Planen Sie, wie Sie die Angaben in Ihren Inseratsvorlagen umstellen.
5. Vermarktungsstrategie anpassen: Bei Klasse A-C die Effizienz aktiv bewerben. Bei F-G eine Sanierungsstrategie vorbereiten.
6. Fotostrategie überdenken: Energiesparende Ausstattung (Wärmepumpe, Solar, neue Fenster) fotografieren und prominent platzieren. Bei der Optimierung Ihrer Exposé-Fotos lohnt es sich, diese Details einzuplanen.
7. Gesprächsleitfaden erstellen: Wie erklären Sie Käufern die neue Skala? Was antworten Sie auf "Klasse G, ist das schlimm?"
8. Mietverlängerungen beachten: Falls Sie Gewerbeobjekte mit laufenden Mietverträgen betreuen: Klären Sie, ob bei anstehenden Verlängerungen ein neuer Ausweis nötig wird.

Häufige Fragen zum Energieausweis 2026

Wird mein alter Energieausweis am 29. Mai ungültig?

Nein. Bestehende Ausweise bleiben bis zum Ablauf ihrer zehnjährigen Gültigkeit nutzbar. Nur neu ausgestellte Ausweise verwenden ab Mai 2026 die A-G-Skala.

Muss ich als Makler den Energieausweis selbst beschaffen?

Nein. Die Beschaffung ist Pflicht des Eigentümers. Als Makler sind Sie aber dafür verantwortlich, dass die Energiedaten korrekt in der Anzeige stehen und der Ausweis bei der Besichtigung vorliegt.

Was passiert, wenn ich den Energieausweis im Inserat vergesse?

Es drohen Bußgelder bis zu 10.000 Euro (GEG § 80). Zusätzlich können Wettbewerber oder Verbraucherschutzorganisationen abmahnen. Die Kosten für eine einzelne Abmahnung liegen typischerweise bei 2.000 bis 5.000 Euro.

Betrifft die Mietverlängerungspflicht auch Wohnungsmakler?

Ja, wenn ein bestehender Mietvertrag verlängert wird, muss künftig ein gültiger Energieausweis vorliegen. In der Praxis betrifft das vor allem Gewerbevermietungen, kann aber auch bei Wohnungsverlängerungen relevant werden.

Kann ein Gebäude durch die neue Skala eine schlechtere Klasse bekommen?

Ja. Die neue A-G-Skala ist strenger als das bisherige A+ bis H System. Ein Gebäude, das bisher Klasse C hatte, könnte unter der neuen Skala als D oder E eingestuft werden, ohne dass sich am Gebäude etwas geändert hat. Die exakten Schwellenwerte für Deutschland werden im GMG festgelegt.

Fazit

Die Energieklasse beeinflusst den Verkaufspreis (bis zu 23 % Aufschlag bei guten Klassen), die Vermarktungsdauer und wie Käufer ein Objekt wahrnehmen. Makler, die Energiedaten als lästiges Pflichtfeld behandeln, lassen Geld auf dem Tisch.

Prüfen Sie jetzt Ihre aktiven Inserate, sprechen Sie mit Eigentümern, die noch keinen gültigen Ausweis haben, und passen Sie Ihre Inseratsvorlagen rechtzeitig auf die neue Skala an. Bis Mai ist nicht mehr viel Zeit.