KI-Kennzeichnungspflicht Immobilienfotos
Ab dem 2. August 2026 gelten für bestimmte KI-bearbeitete Immobilienfotos Transparenzpflichten nach Artikel 50 des EU AI Act. Nicht jede Bearbeitung ist gleich: Moderate Helligkeits- und Farbkorrekturen können Standard-Bearbeitung sein, während realistisches virtuelles Staging sichtbar gekennzeichnet werden sollte. Mängel zu kaschieren bleibt unabhängig vom AI Act unzulässig.
Was ist die KI-Kennzeichnungspflicht?
Rechtsgrundlage ist Artikel 50 der EU-KI-Verordnung (Verordnung (EU) 2024/1689). Er trennt die Pflichten von Anbieter und professionellem Anwender.
Die Pflicht hat zwei Ebenen:
- Maschinenlesbar (Aufgabe des Tool-Anbieters): Erfasste KI-Ausgaben müssen maschinenlesbar markiert und als künstlich erzeugt oder verändert erkennbar sein.
- Sichtbar (Aufgabe des Maklers): Ein veröffentlichtes Bild muss offengelegt werden, wenn es als "Deepfake" im Sinne des Gesetzes erscheint, also eine bestehende Person, Sache oder einen Ort realistisch verändert und fälschlich authentisch wirken kann.
Es gibt eine Ausnahme für Standard-Bearbeitungen. Artikel 50 befreit KI-Systeme, die eine "unterstützende Bearbeitungsfunktion ausüben" oder "die Eingabedaten nicht wesentlich verändern".
Die finalen Leitlinien der EU-Kommission vom 20. Juli 2026 nennen praktische Beispiele. Die Entscheidung bleibt kontextabhängig: Aussage des Bildes, Umfang der Veränderung, Veröffentlichung und Erwartung des Publikums zählen zusammen.
Welche Bearbeitungen müssen gekennzeichnet werden?
Als Faustregel: Korrigiert die Bearbeitung nur eine Kamerabeschränkung und bleibt die Aussage gleich, ist meist kein sichtbarer Hinweis nötig. Verändert sie realistisch, was die Immobilie oder ihre Umgebung zeigt, kennzeichnen Sie sie. Verfälscht sie wesentliche Tatsachen, veröffentlichen Sie das Ergebnis nicht. Im Einzelnen:
| Bearbeitung | Sichtbarer Hinweis? | Einordnung | Begründung |
|---|---|---|---|
| Helligkeit, Kontrast, Belichtung | Meist nein | Standard-Bearbeitung | Wenn Aussage und Substanz des Bildes gleich bleiben |
| Farbkorrektur, Weißabgleich | Meist nein | Standard-Bearbeitung | Technische Korrektur ohne inhaltliche Änderung |
| Schärfe, Rauschreduzierung | Meist nein | Standard-Bearbeitung | Verbessert die Lesbarkeit, nicht den Inhalt |
| Perspektivkorrektur, Zuschnitt | Meist nein | Standard-Bearbeitung | Solange Proportionen nicht irreführend verändert werden |
| Dezente Himmelaufhellung | Kontextabhängig | Prüffall | Entscheidend ist, ob die Aussage des Bildes verändert wird |
| Himmeltausch (grau → blau) | Empfohlen | Prüffall | Kann den Gesamteindruck verändern |
| Störende Objekte entfernen | Kontextabhängig | Prüffall | Ein Passant ist anders zu bewerten als ein dauerhafter Gegenstand |
| Saisonale Anpassung (Winter → Sommer) | Ja | Materielle Veränderung | Verändert den Gesamteindruck deutlich |
| Virtuelles Staging | Ja, konkret | Materielle Veränderung | Fügt realistisch wirkende, nicht vorhandene Einrichtung hinzu |
| Möbel komplett ersetzen | Ja, konkret | Materielle Veränderung | Zeigt einen anderen Einrichtungszustand |
| Fenster, Balkon oder Pool hinzufügen | Nicht veröffentlichen | Irreführend | Erfindet dauerhafte Merkmale der Immobilie |
| Mängel kaschieren | Nicht veröffentlichen | Irreführend | Verbirgt für Interessenten wesentliche Tatsachen |
| Permanente Strukturen entfernen | Nicht veröffentlichen | Irreführend | Verfälscht Immobilie oder Umgebung |
Welche Gesetze gelten?
Die Kennzeichnungspflicht steht nicht nur im EU AI Act. Drei Rechtsrahmen greifen parallel:
1. EU AI Act, Artikel 50 (ab 2. August 2026)
Anbieter- und Anwenderpflichten greifen getrennt. Die technische Markierung des Tool-Anbieters ersetzt keinen sichtbaren Hinweis, wenn das veröffentlichte Bild die Voraussetzungen eines Deepfakes erfüllt.
2. UWG §5 und §5a (gilt bereits jetzt)
Das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb verbietet irreführende Werbung schon heute, unabhängig vom AI Act. Fotos in Exposés gelten als öffentliche Angaben über die Beschaffenheit der Immobilie (BGH NJW 2000, 3642). Makler haften persönlich für falsche Angaben und müssen Fehler proaktiv korrigieren. Die Wettbewerbszentrale hat 2024 über 3.100 Verfahren bearbeitet, mehr als die Hälfte davon wegen irreführender Werbung.
3. Portal-Regeln
Immobilienportale können eigene, weitergehende Regeln für virtuelle Möblierung und digital veränderte Bilder festlegen. Prüfen Sie deshalb zusätzlich die jeweils aktuellen Veröffentlichungsbedingungen des Portals.
Wie diese Linie in der Praxis aussieht, zeigt die Immopix-Studie Immobilienfotos in Deutschland 2026: 34 Prozent aller von Maklern abgelehnten KI-Bearbeitungen wurden verworfen, weil die KI bauliche Merkmale erfunden oder verändert hat. Tiefer in den EU AI Act führt unser Beitrag EU AI Act: Was Makler ab August 2026 wissen müssen, in den allgemeinen Rechtsrahmen der Beitrag zur rechtssicheren Bildbearbeitung für Makler.
Wie kennzeichne ich richtig?
Auf den Portalen gibt es keine automatischen Kennzeichnungs-Buttons. Den Hinweis setzen Sie selbst in die Beschreibung oder Bildunterschriften.
Muster-Hinweise zum Kopieren:
Für KI-optimierte Fotos allgemein:
"Fotos mit KI bearbeitet: Belichtung und Wetter wurden angepasst."
Für virtuelles Staging:
"Virtuelle Möblierung. Die gezeigte Einrichtung ist nicht Bestandteil der Immobilie. Originalfotos ohne Möblierung verfügbar."
Für Wetter-Optimierung:
"Himmel und Beleuchtung wurden digital angepasst."
Kombiniert:
"Einige Fotos wurden mit KI bearbeitet: Belichtung, Wetter oder digitale Einrichtung wurden angepasst. Originalfotos auf Anfrage verfügbar."
Benennen Sie dabei die künstliche beziehungsweise KI-gestützte Bearbeitung klar. "Professionell optimiert" allein ist dafür zu unbestimmt, und eine kurze konkrete Formulierung wirkt nachvollziehbarer als ein pauschaler Warntext.
Bessere Fotos verkaufen Objekte schneller und erzielen höhere Preise, daran ändert die Kennzeichnungspflicht nichts. Sie verlangt nur, dass Sie transparent damit umgehen.
Was passiert bei Verstößen?
Artikel 99 sieht für Verstöße gegen Transparenzpflichten Höchstbeträge von bis zu 15 Millionen Euro oder 3 Prozent des weltweiten Vorjahresumsatzes vor. Bei KMU sind Verhältnismäßigkeit und wirtschaftliche Tragfähigkeit zu berücksichtigen. Unabhängig davon können irreführende Immobilienangaben bereits heute zivil-, wettbewerbs- oder vertragsrechtliche Folgen haben.
Häufige Fragen
Muss ich Belichtungskorrekturen kennzeichnen?
Meist nicht. Moderate Belichtungskorrektur, Farbkorrektur und Schärfung können Standard-Bearbeitung sein, wenn Aussage und Substanz des Fotos gleich bleiben. Extreme Änderungen, die die Botschaft des Bildes verändern, müssen dagegen gesondert bewertet werden.
Gilt die Kennzeichnungspflicht auch für Photoshop?
Das UWG macht keinen Unterschied zwischen dem Werkzeug und dem Ergebnis. Ob Sie den Himmel in Photoshop manuell austauschen oder per KI: Ist das Ergebnis irreführend, haben Sie ein Problem. Der EU AI Act hingegen betrifft speziell KI-generierte oder KI-veränderte Bilder. Manuell in Photoshop bearbeitete Fotos fallen nicht unter Artikel 50, wohl aber weiterhin unter das UWG.
Muss ich die Originalfotos aufbewahren?
Gesetzlich gibt es in Deutschland noch keine explizite Aufbewahrungspflicht (anders als in Kalifornien). Trotzdem: Ja, bewahren Sie sie auf. Falls ein Portal, ein Käufer oder eine Behörde den Unterschied sehen will, sind Originalfotos Ihr bester Schutz. Ab August 2026 ist damit zu rechnen, dass Portale und Behörden genau das erwarten.
Was übernimmt Immopix automatisch?
Immopix ergänzt bearbeitete JPEGs, Displaybilder und Vorschaubilder automatisch um unsignierte EXIF-Herkunftsinformationen: KI-Bearbeitung, Anbieter, Vorlagen und Zeitpunkt. Diese Informationen können von Portalen entfernt werden, sind keine signierten C2PA Content Credentials und ersetzen keinen erforderlichen sichtbaren Hinweis. Prüfen Sie das Ergebnis und setzen Sie die passende Offenlegung im Inserat selbst.
Immopix ergänzt bearbeitete JPEGs automatisch um unsignierte EXIF-Herkunftsinformationen. Prüfen Sie jedes Ergebnis vor der Veröffentlichung; die Metadaten ersetzen keinen erforderlichen sichtbaren Hinweis. Kostenlos ausprobieren.
