KI-Kennzeichnung von Immobilienfotos: Was gilt
Seit dem 2. August 2026 gelten die Transparenzpflichten aus Artikel 50 des EU AI Act. Für Makler kommt es auf das fertige Bild an: Eine normale Belichtungs- oder Farbkorrektur braucht meist keinen sichtbaren Hinweis. Realistisch eingefügte Möbel oder andere wesentliche Veränderungen sollten Sie klar offenlegen. Mängel dürfen Sie auch mit Kennzeichnung nicht kaschieren.
Was diese Seite abdeckt: Sie entscheidet je Bearbeitung, ob ein Hinweis nötig ist. Wie Sie einen Staging-Hinweis konkret formulieren und platzieren, steht unter Virtuelles Staging kennzeichnen. Wie Sie den Ablauf im Büro einführen, also Tools prüfen, Verträge anpassen und Mitarbeitende einweisen, steht in der 8-Schritte-Checkliste. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung für einen konkreten Streitfall.
Die kurze Entscheidung
Prüfen Sie drei Fragen:
- Korrigiert die Bearbeitung nur Aufnahmefehler, ohne die Aussage des Fotos zu verändern? Dann ist meist kein sichtbarer Hinweis nötig.
- Zeigt das Ergebnis realistisch etwas, das beim Fototermin nicht vorhanden war? Dann kennzeichnen Sie die Veränderung sichtbar.
- Verschwindet ein Mangel oder entsteht ein nicht vorhandenes Gebäudemerkmal? Veröffentlichen Sie das Ergebnis nicht. Eine Kennzeichnung macht eine irreführende Darstellung nicht zulässig.
Anbieter und Makler haben verschiedene Pflichten
Artikel 50 der EU-KI-Verordnung trennt die technische Markierung durch den Anbieter von der Offenlegung durch den Anwender. Die finalen Leitlinien der EU-Kommission vom 20. Juli 2026 (Aktenzeichen C(2026) 5054) erläutern diese Trennung. Sie sind nicht bindend, die Aufsichtsbehörden orientieren sich aber daran.
| Rolle | Pflicht | Was das für Sie bedeutet |
|---|---|---|
| Anbieter des KI-Systems | Er muss erfasste KI-Ausgaben maschinenlesbar markieren und erkennbar machen, soweit dies technisch machbar ist. | Fragen Sie den Tool-Anbieter nach seiner technischen Markierung. |
| Anwender, also der veröffentlichende Makler | Er muss offenlegen, wenn ein veröffentlichtes Bild als Deepfake im Sinne der Verordnung einzustufen ist. | Prüfen Sie das fertige Bild und setzen Sie bei einer realistischen wesentlichen Veränderung einen sichtbaren Hinweis. |
Die Ausnahme für unterstützende Standardbearbeitung steht in Artikel 50 Absatz 2. Sie betrifft die technische Anbieterpflicht und nicht Ihre. Ihre Pflicht steht in Artikel 50 Absatz 4 und setzt voraus, dass das veröffentlichte Bild die Deepfake-Definition aus Artikel 3 Nummer 60 erfüllt: ein KI-erzeugtes oder KI-verändertes Bild, das bestehende Personen, Gegenstände, Orte, Einrichtungen oder Ereignisse abbildet und für einen Betrachter fälschlich echt wirken würde.
Daraus folgt der wichtigste Satz dieser Seite: Nicht jede KI-Bearbeitung löst einen sichtbaren Hinweis aus. Wer pauschal jedes bearbeitete Foto etikettiert, erfüllt keine zusätzliche Pflicht und macht den Hinweis dort unglaubwürdig, wo er wirklich gebraucht wird.
Maschinenlesbare Metadaten ersetzen deshalb keinen sichtbaren Hinweis. Umgekehrt müssen Sie als Makler nicht selbst die technische Anbieterpflicht erfüllen. Für Systeme, die bereits vor dem 2. August 2026 auf dem Markt waren, gilt eine begrenzte Übergangsfrist bis zum 2. Dezember 2026. Diese Frist betrifft nur die technische Markierung des Anbieters, nicht Ihre sichtbare Offenlegung.
Welche Bearbeitungen brauchen einen Hinweis?
Die folgende Tabelle ist eine praktische Einordnung. Die Bewertung bleibt vom Umfang der Bearbeitung und vom konkreten Bild abhängig.
| Bearbeitung | Sichtbarer Hinweis? | Einordnung |
|---|---|---|
| Helligkeit, Kontrast und Weißabgleich | Meist nein | Aufnahmefehler werden korrigiert, der Bildinhalt bleibt gleich. |
| Schärfen, Rauschreduzierung und leichte Perspektivkorrektur | Meist nein | Standardbearbeitung, solange Proportionen und Aussage gleich bleiben. |
| Dezente Himmelaufhellung | Kommt darauf an | Ein kleiner ästhetischer Eingriff kann unproblematisch sein. Ein vollständiger Himmeltausch verändert den Eindruck stärker. |
| Himmeltausch | Hinweis empfohlen | Das fertige Foto zeigt eine andere Wettersituation und kann wie eine unveränderte Aufnahme wirken. |
| Passanten oder eine mobile Mülltonne entfernen | Kommt darauf an | Vorübergehende Störer sind anders zu bewerten als feste Bestandteile der Umgebung. |
| Virtuelles Staging | Ja | Die Einrichtung existierte beim Fototermin nicht und wirkt im Ergebnis real. |
| Vorhandene Möbel vollständig ersetzen | Ja | Das Bild zeigt einen anderen Einrichtungszustand. |
| Saison deutlich verändern | Ja | Eine Winteraufnahme wird als sommerlicher Zustand dargestellt. |
| Risse, Feuchtigkeit oder andere Mängel entfernen | Nicht veröffentlichen | Das Ergebnis kann über den Zustand der Immobilie täuschen. |
| Fenster, Balkon, Pool oder Raumaufteilung verändern | Nicht veröffentlichen | Das Bild erfindet oder verändert dauerhafte Merkmale. |
Beim Entfernen von Objekten hilft eine einfache Gegenprobe: Würde ein Interessent bei der Besichtigung überrascht sein, weil etwas Dauerhaftes fehlt? Dann ist die Bearbeitung zu weit gegangen.
Die Fälle, nach denen Makler tatsächlich suchen
So kommen die Fragen bei uns an, und so lauten die kurzen Antworten:
| Ihre Formulierung | Kurze Antwort |
|---|---|
| „Ich habe das Bild nur aufgehellt." | Kein Hinweis nötig. Der Raum sieht aus wie beim Termin, nur richtig belichtet. |
| „Ich habe die Mülltonne wegretuschiert." | In der Regel kein Hinweis. Eine Mülltonne steht mal hier, mal dort. Anders liegt es bei einem festen Container oder einem Mast. |
| „Ich habe das Auto aus der Einfahrt genommen." | Wie bei der Mülltonne: vorübergehend, deshalb meist unproblematisch. |
| „Ich habe den grauen Himmel getauscht." | Hinweis empfohlen. Das Foto zeigt eine Wetterlage, die es beim Termin nicht gab. |
| „Ich habe die Wohnung digital gestagt." | Hinweis, immer. Die Möbel gehören nicht zur Immobilie. |
| „Ich habe die vorhandenen Möbel ersetzt." | Hinweis, immer. Das Bild zeigt einen anderen Einrichtungszustand. |
| „Ich habe die Winteraufnahme auf Sommer gedreht." | Hinweis, immer. |
| „Ich habe den Fleck an der Wand entfernt." | Nicht veröffentlichen. Das verdeckt einen Mangel. |
| „Ich habe den Raum etwas größer wirken lassen." | Nicht veröffentlichen. Das verändert ein dauerhaftes Merkmal. |
Wie muss der Hinweis aussehen?
Der Hinweis muss klar, unterscheidbar und spätestens beim ersten Kontakt mit dem betroffenen Bild erkennbar sein. Die Verordnung schreibt keinen festen deutschen Satz und kein bestimmtes Symbol vor.
Am eindeutigsten ist ein kurzer Hinweis direkt am Bild oder unmittelbar daneben. Bei einer Übertragung aus der Maklersoftware können Bildunterschriften verloren gehen. Prüfen Sie deshalb das fertige Inserat auf jedem Portal. Ein zusätzlicher Satz in der Objektbeschreibung hilft, ersetzt aber keine eindeutige Zuordnung zum betroffenen Foto.
Diese Formulierungen können Sie anpassen:
- Bei virtuellem Staging: „Virtuell möbliert. Die gezeigte Einrichtung ist nicht Bestandteil der Immobilie.“
- Bei geändertem Wetter: „Himmel und Beleuchtung wurden digital angepasst.“
- Bei mehreren Änderungen: „Dieses Foto wurde mit KI bearbeitet. Wetter und Einrichtung wurden digital verändert.“
„Professionell optimiert“ ist zu unbestimmt. Schreiben Sie stattdessen, was sich im Bild geändert hat. Für möblierte Räume finden Sie weitere Beispiele im Beitrag Virtuelles Staging kennzeichnen.
AI Act und Wettbewerbsrecht gelten nebeneinander
Der AI Act regelt die Transparenz bei bestimmten KI-Inhalten. Das UWG § 5 verbietet unabhängig davon irreführende Werbung. Das Werkzeug ist für diese zweite Frage unerheblich. Auch eine manuelle Retusche kann unzulässig sein, wenn sie einen falschen Eindruck von Bausubstanz, Ausstattung oder Umgebung erzeugt.
Ein Hinweis heilt diese Täuschung nicht. Kennzeichnen Sie eine virtuelle Möblierung, aber veröffentlichen Sie kein Bild, auf dem Schimmel, Risse oder eine störende Nachbarbebauung verschwunden sind. Die genauere UWG-Abgrenzung behandelt unser Beitrag zur rechtssicheren Bildbearbeitung.
Ein brauchbarer Ablauf für jedes Inserat
- Bewahren Sie das Original vor der Bearbeitung auf.
- Vergleichen Sie Ergebnis und Original. Prüfen Sie besonders Wände, Fenster, Türen, Außenanlagen und sichtbare Mängel.
- Verwerfen Sie Ergebnisse, die dauerhafte Merkmale verändern oder Schäden verdecken.
- Kennzeichnen Sie realistische, wesentliche Änderungen direkt am betroffenen Bild.
- Prüfen Sie nach der Portalübertragung, ob Hinweis und Zuordnung erhalten geblieben sind.
Für die Einführung im Maklerbüro gibt es eine eigene 8-Schritte-Checkliste. Der breitere EU-AI-Act-Leitfaden für Makler behandelt zusätzlich KI-Kompetenz und weitere Pflichten im Büroalltag.
Was Immopix technisch ergänzt
Seit dem 5. September 2026 ergänzt Immopix neue KI-bearbeitete JPEGs um C2PA Content Credentials. Diese digital signierten Herkunftsangaben nennen Immopix und weisen auf die KI-Bearbeitung hin. Auch daraus erzeugte Vorschau-, Display- und Exportversionen werden nach der Bearbeitung neu signiert. Die bisherigen EXIF-Angaben zum Bearbeitungszeitpunkt und zu den Vorlagen bleiben als Rückfalllösung erhalten.
Wir verwenden ein eigenes Zertifikat, dessen Aussteller öffentliche Prüfdienste derzeit nicht als vertrauenswürdig einstufen. Bereits gespeicherte Bilder bleiben unverändert; eine neu erzeugte Bildversion kann eine Signatur erhalten. Portale können die Herkunftsangaben beim Upload entfernen. Sie ersetzen keinen erforderlichen sichtbaren Hinweis und belegen für sich allein keine rechtliche Konformität.
Den sichtbaren Hinweis können Sie beim Export selbst setzen. Sie entscheiden anhand des fertigen Bildes, welche Formulierung passt und ob das Ergebnis veröffentlicht werden sollte.
Was passiert bei Verstößen?
Artikel 99 nennt für Verstöße gegen die Transparenzpflichten Höchstbeträge von bis zu 15 Millionen Euro oder 3 Prozent des weltweiten Vorjahresumsatzes. Für kleine und mittlere Unternehmen gilt dabei der jeweils niedrigere der beiden Werte als Obergrenze. Daneben können irreführende Angaben wettbewerbsrechtliche, vertragliche oder zivilrechtliche Folgen haben. Welche Vorschrift im Einzelfall greift und welche Folge daraus entsteht, hängt am Sachverhalt; eine allgemeine Zahl lässt sich daraus nicht ableiten.
Diese Höchstbeträge sagen wenig über einen einzelnen Fall aus. Wichtiger ist ein nachvollziehbarer Ablauf: Original behalten, Ergebnis prüfen, wesentliche Änderungen offenlegen und irreführende Bilder nicht veröffentlichen.
Häufige Fragen
Muss ich Belichtungskorrekturen kennzeichnen?
Meist nicht. Moderate Belichtungs-, Farb- und Schärfekorrekturen verändern den Bildinhalt normalerweise nicht. Bei einer extremen Änderung müssen Sie das konkrete Ergebnis neu prüfen.
Gilt die Kennzeichnungspflicht auch für Photoshop?
Artikel 50 betrifft KI-generierte oder KI-veränderte Inhalte. Eine rein manuelle Retusche fällt nicht unter diese Vorschrift. Das UWG gilt trotzdem, weil es auf die Wirkung des Bildes und nicht auf das verwendete Werkzeug abstellt.
Reicht ein Hinweis in der Objektbeschreibung?
Nur dann, wenn er beim ersten Kontakt klar wahrnehmbar ist und die betroffenen Bilder eindeutig benennt. Ein kurzer Hinweis direkt am Bild oder unmittelbar daneben ist verlässlicher.
Muss ich Originalfotos aufbewahren?
Für diese Immobilienfotos schreibt der AI Act keine eigene Aufbewahrungsfrist vor. Das Original hilft Ihnen aber, die Bearbeitung zu prüfen und Rückfragen nachvollziehbar zu beantworten.
Muss ich alte Inserate nachträglich kennzeichnen?
Die Leitlinien sehen keine rückwirkende Kennzeichnung für Inhalte vor, die vor dem 2. August 2026 erzeugt oder bearbeitet und bereits veröffentlicht wurden. Wenn Sie ein altes Bild erst später veröffentlichen oder erneut bearbeiten, prüfen Sie den konkreten Fall neu.
Immopix ergänzt technische Herkunftsinformationen und bietet einen sichtbaren Hinweis beim Export. Prüfen Sie jedes Ergebnis vor der Veröffentlichung. Kostenlos ausprobieren.
