EU AI Act: Was Makler ab August 2026 wissen müssen
Ab dem 2. August 2026 gelten in der EU neue Transparenzpflichten für bestimmte KI-bearbeitete Bilder. Bei Immobilienfotos kommt es darauf an, wie stark ein Bild verändert wurde und ob es für Interessenten wie eine unveränderte Aufnahme wirkt. Virtuelles Staging ist anders zu behandeln als eine moderate Belichtungskorrektur.
Was ist der EU AI Act?
Der EU AI Act (Verordnung (EU) 2024/1689) regelt den Einsatz von KI in der EU. Für KI-gestützte Immobilienfotografie ist vor allem Artikel 50 relevant, der verlangt, dass KI-generierte oder wesentlich veränderte Bilder als solche erkennbar sind.
Die aktuellen Immopix-Funktionen fallen nach unserer Einschätzung nicht unter die Hochrisiko-Anwendungen des Gesetzes. Begriffe wie "Limited Risk" sind dabei keine Zertifizierung oder behördliche Einstufung. Neben Artikel 50 gelten weiterhin das UWG, Datenschutzrecht und die Regeln der Immobilienportale.
Welche Fotos müssen gekennzeichnet werden?
Nicht jede Bildbearbeitung fällt unter die Kennzeichnungspflicht. Artikel 50 enthält eine Ausnahme für "unterstützende Bearbeitungsfunktionen", die das Ausgangsmaterial nicht wesentlich verändern. In der Praxis:
| Bearbeitung | Kennzeichnungspflicht? | Begründung |
|---|---|---|
| Himmeltausch (grau zu blau) | Kontextabhängig; Hinweis empfohlen | Kann den Eindruck der Aufnahme verändern |
| Virtuelles Staging | Sichtbar kennzeichnen | Fügt realistisch wirkende Elemente hinzu |
| Objektentfernung | Kontextabhängig | Ein Passant ist anders zu bewerten als ein dauerhafter Gegenstand oder Mangel |
| Saisonale Anpassung (Winter zu Sommer) | Sichtbar kennzeichnen | Verändert den Gesamteindruck deutlich |
| Belichtungskorrektur | Meist keine sichtbare Kennzeichnung | Kann Standard-Bearbeitung sein, wenn Aussage und Substanz gleich bleiben |
| Farbkorrektur, Schärfung | Meist keine sichtbare Kennzeichnung | Typische Standard-Bearbeitung |
Die finalen Leitlinien der EU-Kommission vom 20. Juli 2026 unterscheiden Standard-Bearbeitung von inhaltlichen Veränderungen. Für die sichtbare Offenlegung zählt außerdem, ob das fertige Bild nach Kontext und Publikum fälschlich authentisch wirken kann. Die Tabelle ist deshalb eine praktische Orientierung, keine starre gesetzliche Liste.
Wie muss die Kennzeichnung aussehen?
Der EU AI Act unterscheidet zwei Ebenen.
Maschinenlesbare Metadaten (Aufgabe des Tool-Anbieters)
Anbieter erfasster generativer KI-Systeme müssen ihre Ausgaben maschinenlesbar markieren und als KI-generiert oder -verändert erkennbar machen. Standard-Bearbeitung kann von dieser Pflicht ausgenommen sein.
C2PA Content Credentials sind eine mögliche technische Lösung: ein kryptografisch signierter Herkunftsnachweis, der sich überprüfen lässt. Das Gesetz schreibt C2PA nicht namentlich vor; die eingesetzte Lösung muss wirksam, zuverlässig, robust und interoperabel sein, soweit dies technisch machbar ist. Als Makler müssen Sie hier nichts tun.
Sichtbare Offenlegung (Ihre Aufgabe als Makler)
Makler sind bei der beruflichen Nutzung regelmäßig "Deployer" (Anwender). Artikel 50(4) verlangt eine sichtbare Offenlegung, wenn ein veröffentlichtes Bild als "Deepfake" im Sinne des Gesetzes einzustufen ist. Das kann auch realistisch veränderte Objekte oder Orte betreffen, nicht nur Personen.
Maschinenlesbare Metadaten allein reichen dafür nicht. Der Hinweis muss spätestens beim ersten Kontakt mit dem relevanten Bild klar wahrnehmbar sein. Moderate Standard-Korrekturen können außerhalb der sichtbaren Offenlegungspflicht liegen; bei virtuell möblierten Fotos ist ein konkreter Hinweis die sichere Praxis.
Was müssen Makler konkret tun?
Der Aufwand ist gering. Sie brauchen keine technischen Kenntnisse und keine spezielle Software.
1. Hinweis ins Inserat setzen. Ein Satz reicht:
- Allgemein: "Dieses Foto wurde mit KI bearbeitet."
- Bei virtueller Möblierung: "Virtuell möbliert. Die gezeigte Einrichtung ist nicht Bestandteil der Immobilie."
- Bei Wetteroptimierung: "Himmel/Wetter wurde digital angepasst."
- Kombiniert: "KI-optimiert: Wetter, Beleuchtung oder Einrichtung wurden digital bearbeitet."
2. Originalfotos aufbewahren. Behalten Sie die unbearbeiteten Versionen Ihrer Fotos. Falls eine Behörde oder ein Käufer nachfragt, können Sie den Unterschied zeigen.
3. Mängel nie kaschieren. Das war auch vor dem AI Act verboten: Der BGH hat 2023 bekräftigt (V ZR 43/23), dass das Verschweigen bekannter Mängel arglistige Täuschung darstellt. Der AI Act ändert daran nichts, verstärkt aber den Fokus auf Transparenz.
Mehr zu den rechtlichen Grundlagen bei KI-bearbeiteten Immobilienfotos.
Was Immopix für Sie übernimmt
Alle mit Immopix bearbeiteten Fotos enthalten automatisch maschinenlesbare Metadaten (EXIF). Darin steht:
- Dass das Bild mit KI bearbeitet wurde
- Welcher Anbieter und welches Modell verwendet wurde
- Welche Vorlagen angewendet wurden (z.B. Sonnenschein, Möblierung, Aufräumen)
- Wann die Bearbeitung stattfand
Die EXIF-Daten bleiben auch in den von Immopix erzeugten Vorschaubildern und Displayvarianten erhalten. Sie sind unsigniert, können von Portalen beim Upload entfernt werden und ersetzen keinen erforderlichen sichtbaren Hinweis. Die Prüfung des fertigen Bildes und die Offenlegung im Inserat bleiben Ihre Aufgabe.
Welche Strafen drohen?
Artikel 99 sieht für Verstöße gegen Transparenzpflichten hohe Höchstbeträge vor. Bei kleinen und mittleren Unternehmen müssen Behörden die Verhältnismäßigkeit und wirtschaftliche Tragfähigkeit berücksichtigen. Wichtiger als der Bußgeldrahmen ist deshalb ein nachvollziehbarer Prozess: Original behalten, Ergebnis prüfen, materielle Änderungen offenlegen. Mehr zum Thema Recht und Datenschutz bei Immobilienfotos.
Wie häufig eine KI-Bearbeitung überhaupt an der Substanz eines Objekts rührt, zeigen unsere eigenen Zahlen: In der Studie Immobilienfotos in Deutschland 2026 bestanden 96,2 Prozent der geprüften Bearbeitungen die Integritätsprüfung ohne Beanstandung.
Bessere Fotos verkaufen Objekte schneller und erzielen höhere Preise. Der AI Act ändert daran nichts, er verlangt nur Transparenz.
Immopix ergänzt bearbeitete JPEGs um unsignierte EXIF-Herkunftsinformationen. Diese technische Information unterstützt Ihren Prozess, ersetzt aber weder die Prüfung des Ergebnisses noch einen gegebenenfalls erforderlichen sichtbaren Hinweis. Kostenlos ausprobieren.
