EU AI Act: Was Makler ab August 2026 wissen müssen
Ab dem 2. August 2026 müssen KI-bearbeitete Bilder in der EU gekennzeichnet werden. Das betrifft auch Immobilienfotos: virtuelles Staging, Himmeltausch, Objektentfernung. Was das für Sie als Makler bedeutet.
Was ist der EU AI Act?
Der EU AI Act (Verordnung (EU) 2024/1689) regelt seit 2024 den Einsatz von KI in der EU. Er teilt KI-Systeme in vier Risikostufen ein: verboten, hochriskant, begrenzt riskant und minimal riskant.
KI-gestützte Bildbearbeitung für Immobilienfotos fällt in die Kategorie "begrenztes Risiko". Das bedeutet: keine aufwändigen Zertifizierungen, kein Qualitätsmanagementsystem, keine Registrierung in einer EU-Datenbank. Die einzige Pflicht ist Transparenz.
Artikel 50 verlangt, dass KI-generierte oder wesentlich veränderte Bilder als solche erkennbar sein müssen. Die Pflichten gelten ab dem 2. August 2026.
Welche Fotos müssen gekennzeichnet werden?
Nicht jede Bildbearbeitung fällt unter die Kennzeichnungspflicht. Artikel 50 enthält eine Ausnahme für "unterstützende Bearbeitungsfunktionen", die das Ausgangsmaterial nicht wesentlich verändern.
In der Praxis:
| Bearbeitung | Kennzeichnungspflicht? | Begründung |
|---|---|---|
| Himmeltausch (grau zu blau) | Ja | Verändert den visuellen Inhalt wesentlich |
| Virtuelles Staging | Ja | Fügt komplett neue Elemente hinzu |
| Objektentfernung (Mülltonnen, Autos) | Ja | Entfernt reale Objekte aus der Szene |
| Saisonale Anpassung (Winter zu Sommer) | Ja | Verändert den Gesamteindruck wesentlich |
| Belichtungskorrektur | Grauzone | Könnte als Standard-Bearbeitung durchgehen |
| Farbkorrektur, Schärfung | Wahrscheinlich nein | Unterstützende Bearbeitungsfunktion |
Die Grenze zwischen "Standard-Bearbeitung" und "wesentlicher Veränderung" ist nicht messerscharf definiert. Die EU-Kommission arbeitet an einem Code of Practice, der die Details klären soll. Der erste Entwurf erschien im Dezember 2025, die finale Version wird für Juni 2026 erwartet. Bis dahin gilt: Im Zweifel kennzeichnen.
Wie muss die Kennzeichnung aussehen?
Der EU AI Act unterscheidet zwei Ebenen.
Maschinenlesbare Metadaten (Aufgabe des Tool-Anbieters)
Anbieter von KI-Tools müssen dafür sorgen, dass bearbeitete Bilder maschinenlesbare Metadaten enthalten. Diese Daten sind für Menschen unsichtbar, können aber von Software ausgelesen werden.
Der technische Standard dafür heißt C2PA (Content Credentials). Stellen Sie sich das wie einen digitalen Herkunftsnachweis vor: Wer hat das Bild bearbeitet, wann, und was wurde verändert. Unternehmen wie Adobe, Google und Microsoft unterstützen den Standard bereits.
Als Makler müssen Sie hier nichts tun. Das ist die Aufgabe des Tool-Anbieters.
Sichtbare Offenlegung (Ihre Aufgabe als Makler)
Makler sind nach dem EU AI Act "Deployer" (Anwender). Artikel 50(4) verpflichtet Sie, in Ihren Inseraten offenzulegen, dass Fotos mit KI bearbeitet wurden. Ein kurzer Hinweis reicht.
Das ist im Prinzip nichts Neues. Bei virtuell möblierten Fotos und virtueller Möblierung empfehlen Branchenverbände und Rechtsexperten schon heute eine Kennzeichnung. Ab August 2026 ist sie gesetzlich vorgeschrieben.
Was müssen Makler konkret tun?
Der Aufwand ist gering. Sie brauchen keine technischen Kenntnisse und keine spezielle Software.
1. Hinweis ins Inserat setzen. Ein Satz reicht:
- Allgemein: "Dieses Foto wurde mit KI bearbeitet."
- Bei virtueller Möblierung: "Virtuell möbliert. Die gezeigte Einrichtung ist nicht Bestandteil der Immobilie."
- Bei Wetteroptimierung: "Himmel/Wetter wurde digital angepasst."
- Kombiniert: "KI-optimiert: Wetter, Beleuchtung oder Einrichtung wurden digital bearbeitet."
2. Originalfotos aufbewahren. Behalten Sie die unbearbeiteten Versionen Ihrer Fotos. Falls eine Behörde oder ein Käufer nachfragt, können Sie den Unterschied zeigen.
3. Mängel nie kaschieren. Das war auch vor dem AI Act verboten: Der BGH hat 2023 bekräftigt (V ZR 43/23), dass das Verschweigen bekannter Mängel arglistige Täuschung darstellt. Der AI Act ändert daran nichts, verstärkt aber den Fokus auf Transparenz.
Mehr zu den rechtlichen Grundlagen bei KI-bearbeiteten Immobilienfotos.
Was Immopix für Sie übernimmt
Die technische Seite der Kennzeichnung ist unsere Aufgabe, nicht Ihre.
Alle mit Immopix bearbeiteten Fotos enthalten automatisch maschinenlesbare Metadaten (EXIF). Darin steht:
- Dass das Bild mit KI bearbeitet wurde
- Welcher Anbieter und welches Modell verwendet wurde
- Welche Vorlagen angewendet wurden (z.B. Sonnenschein, Möblierung, Aufräumen)
- Wann die Bearbeitung stattfand
Sie laden ein Foto hoch, wählen eine Vorlage, und die Kennzeichnung passiert im Hintergrund. Kein Extra-Schritt, kein technisches Wissen nötig.
Welche Strafen drohen?
Artikel 99 des EU AI Act sieht Bußgelder vor:
- Bis zu 15 Millionen Euro oder 3% des weltweiten Jahresumsatzes für Verstöße gegen die Transparenzpflichten
- Bei falschen Angaben: bis zu 7,5 Millionen Euro oder 1% des Umsatzes
Für kleine und mittlere Unternehmen werden die Strafen verhältnismäßig berechnet. In der Praxis wird sich die Durchsetzung im ersten Jahr voraussichtlich auf schwere Verstöße konzentrieren (Deepfakes, Desinformation), nicht auf Immobilienfotos.
Trotzdem: Die Bundesnetzagentur ist als zentrale Marktüberwachungsbehörde für den AI Act in Deutschland benannt. Sie baut gerade ein Koordinierungszentrum (KoKIVO) auf und betreibt seit Juli 2025 einen AI Service Desk.
Parallel dazu gibt es einen Gesetzentwurf im Bundesrat (StGB § 201b), der die nicht gekennzeichnete Verbreitung von KI-manipulierten Bildern unter Strafe stellen will. Der Entwurf ist noch nicht verabschiedet, zeigt aber die Richtung.
Wer heute schon transparent arbeitet, ist auf der sicheren Seite. Mehr zum Thema Recht und Datenschutz bei Immobilienfotos.
Fazit
Der EU AI Act bringt ab August 2026 eine Kennzeichnungspflicht für KI-bearbeitete Bilder. Für Makler bedeutet das zwei Dinge:
- Technisch: Ihr KI-Tool muss maschinenlesbare Metadaten in die Bilder einbetten. Das ist die Aufgabe des Anbieters.
- Praktisch: Sie müssen in Ihren Inseraten einen kurzen Hinweis setzen, dass Fotos mit KI bearbeitet wurden.
Der Aufwand ist gering. Bessere Fotos verkaufen Objekte schneller und erzielen höhere Preise. Daran ändert der AI Act nichts. Er verlangt nur, dass Sie transparent damit umgehen.
Immopix bettet die gesetzlich geforderten Metadaten automatisch in jedes bearbeitete Foto ein. Sie konzentrieren sich auf Ihre Objekte, wir kümmern uns um die Kennzeichnung. Kostenlos ausprobieren.
