KI-Exposé erstellen: Texte aus Ihren Fotos

Ein KI-Exposé-Generator erstellt Objektbeschreibung, Lagebeschreibung und Ausstattungsliste automatisch aus Ihren Immobilienfotos und Objektdaten. Statt 30 bis 60 Minuten pro Objekt brauchen Sie wenige Sekunden. Die neueste Generation analysiert die Fotos direkt und beschreibt, was die Kamera aufgenommen hat: Bodenbeläge, Lichteinfall, Zustand der Räume.

Was ist ein KI-Exposé-Generator?

Ein KI-Exposé-Generator ist eine Software, die mithilfe künstlicher Intelligenz die Texte für ein Immobilienexposé automatisch verfasst. Sie geben Objektdaten ein (Adresse, Wohnfläche, Zimmeranzahl, Preis), die KI formuliert daraus eine Überschrift, eine Objektbeschreibung, eine Lagebeschreibung und eine Ausstattungsliste.

Die Tools funktionieren nach zwei verschiedenen Prinzipien:

Formularbasierte Generatoren wie Immowriter, bloxl oder der onOffice AI-Writer arbeiten ausschließlich mit den Daten, die Sie in ein Formular eingeben. Die KI kennt Ihre Immobilie nur durch das, was Sie ihr mitteilen. Vergessen Sie den Eichenparkett zu erwähnen, taucht er im Text nicht auf.

Foto-basierte Generatoren analysieren zusätzlich Ihre Immobilienfotos. Die KI erkennt Bodenbeläge, Küchenausstattung, Fensterformen, den Zustand der Räume und die Lichtverhältnisse. Die generierten Texte beschreiben, was auf den Fotos tatsächlich zu sehen ist, nicht nur das, was jemand in ein Formular getippt hat.

Zeit sparen beide. Der Unterschied liegt darin, wie konkret der Text am Ende wird.

Wie funktioniert ein foto-basierter Exposé-Generator?

Ein foto-basierter Generator kombiniert Bilderkennung mit Textgenerierung in fünf Schritten:

1. Fotos hochladen. Sie laden Ihre Immobilienfotos hoch. Die KI analysiert jedes Bild einzeln: Raumtyp (Küche, Bad, Wohnzimmer), sichtbare Materialien, Ausstattungsmerkmale, Belichtung und Gesamtzustand.

2. Objektdaten eingeben. Adresse, Wohnfläche, Zimmeranzahl, Baujahr, Kaufpreis und Energieausweis-Werte. Je vollständiger die Daten, desto konkreter der Text.

3. Texte generieren. Auf Knopfdruck erstellt die KI vier Textbausteine: eine prägnante Überschrift, eine Objektbeschreibung in zwei Absätzen, eine Lagebeschreibung mit recherchierten Infrastrukturdaten und eine gegliederte Ausstattungsliste.

4. Prüfen und anpassen. Sie lesen die Texte, ändern Formulierungen und ergänzen Details, die nur Sie kennen. Dieser Schritt ist Pflicht, denn Sie haften für den Inhalt.

5. PDF exportieren. Das fertige Exposé wird als A4-PDF exportiert, mit Ihrem Logo und Ihren Markenfarben. Direkt versandfertig an Interessenten.

Bei Immopix dauert die reine Textgenerierung rund 15 Sekunden. Die Lagebeschreibung wird parallel im Web recherchiert und enthält konkrete Entfernungen, etwa: "U-Bahn-Station Rotkreuzplatz (U1/U7) in 8 Gehminuten, Edeka-Markt in der Romanstraße (3 Gehminuten)."

Formular vs. Fotos: Welcher Ansatz liefert bessere Texte?

Der Unterschied zeigt sich am besten an einem Beispiel.

Beispiel Formular-Input: Sie geben ein: "3 Zimmer, 85 m², Einbauküche, Balkon, gepflegter Zustand." Die KI generiert: "Die gepflegte 3-Zimmer-Wohnung verfügt über eine Einbauküche und einen Balkon."

Beispiel Foto-Input: Die KI sieht auf Ihren Fotos: Eichenparkett in Fischgrätverlegung, bodentiefe Fenster nach Süden, eine weiße Küche mit Naturstein-Arbeitsplatte, ein helles Bad mit bodengleicher Dusche, und einen begrünten Balkon mit Blick ins Grüne. Die KI generiert: "Eichenparkett in Fischgrätverlegung zieht sich durch den lichtdurchfluteten Wohnbereich mit bodentiefen Südfenstern. Die Einbauküche mit weißen Fronten und Naturstein-Arbeitsplatte öffnet sich zur Essdiele."

Der zweite Text arbeitet für Sie, weil er konkret ist. Wer ihn liest, hat ein Bild vom Objekt, bevor er zur Besichtigung kommt, und meldet sich eher, wenn das Bild passt.

Dazu kommt ein Effekt, den wir in der eigenen Nutzung sehen: Wenn die KI ein Bild vor sich hat, hat sie weniger Anlass, Details zu erfinden. Bei formularbasierten Tools hängt die Textqualität daran, wie sorgfältig jemand das Formular ausgefüllt hat, und Lücken füllt die KI mit Floskeln oder im schlechtesten Fall mit Erfundenem. Ganz verschwindet das Risiko in keiner der beiden Varianten, prüfen müssen Sie den Text so oder so.

KI-Exposé-Generatoren im Vergleich (2026)

Neben spezialisierten Tools bieten auch CRM-Systeme und Immobilienportale eigene Textgeneratoren an:

Bis auf Immopix arbeiten diese Tools mit Formular- oder CRM-Eingaben; ChatGPT kann Fotos zwar auswerten, tut es aber nur, wenn Sie sie selbst hochladen und danach fragen. Bei ImmoScout24 werden laut einer Fallstudie von Retresco zwei Drittel der automatisch generierten Textvorschläge von Maklern unverändert übernommen. Das ist ein Problem: Wenn zwei Drittel der Makler denselben Textgenerator nutzen und nichts anpassen, klingen ihre Inserate auf ImmoScout gleich.

bloxl bietet vier Stilrichtungen (modern, klassisch, familiär, sachlich) und einen Kreativitätsregler. Das Ergebnis ist kopierbarer Text ohne PDF-Layout oder Branding. Für Makler, die nur schnell einen Entwurf brauchen, reicht das. Für ein versandfertiges Exposé mit eigenem Logo fehlt der letzte Schritt.

Immowriter (€39–69/Monat) generiert drei Textvorschläge pro Objekt und exportiert als PDF. Die Integration mit onOffice macht es für CRM-Nutzer bequem. Texte basieren auf Formulareingaben, nicht auf Fotos.

Was kostet ein Exposé erstellen lassen?

Die Kosten pro Exposé reichen von 0 Euro bis über 160 Euro, je nach Methode.

Für einen Makler mit zehn aktiven Objekten bedeutet manuelles Schreiben fünf bis zehn Stunden Textarbeit pro Monat. Bei einem internen Stundensatz von 80 Euro sind das 400 bis 800 Euro Arbeitszeit, die in Akquise besser investiert wären.

Gegen einen professionellen Texter gerechnet ist das schnell entschieden: Selbst das teuerste Abo in der Tabelle (Immowriter Premium, 69 €/Monat) kostet weniger als ein einziger extern getexteter Exposé-Text. Wer bereits Immopix für die Fotooptimierung nutzt, bekommt die Exposé-Texte im selben Workflow dazu, ohne separates Abo.

Ist ein KI-Exposé rechtlich zulässig?

Ja, KI-generierte Exposé-Texte sind rechtlich zulässig. Einige Regeln sollten Sie trotzdem kennen.

UWG § 5 (Irreführungsverbot). Sie haften für den Inhalt Ihres Exposés, unabhängig davon, wer oder was den Text geschrieben hat. Wenn die KI behauptet, die Wohnung habe eine Fußbodenheizung, die in Wirklichkeit nicht existiert, ist das eine irreführende geschäftliche Handlung nach § 5 UWG. "Das hat die KI geschrieben" ist kein Argument vor Gericht.

EU AI Act Artikel 50 (ab 2. August 2026). Die Offenlegungspflicht der EU-KI-Verordnung trifft KI-generierte Texte, die veröffentlicht werden, um die Öffentlichkeit über Angelegenheiten von öffentlichem Interesse zu informieren. Eine gewöhnliche Objektbeschreibung fällt regelmäßig nicht darunter, und die Pflicht entfällt zusätzlich, wenn ein Mensch den Text redaktionell geprüft hat und die Verantwortung für die Veröffentlichung trägt. Für Fotos gelten andere Regeln als für Texte: Je nach Eingriffstiefe kann ein sichtbarer Hinweis nötig werden. Welche Bearbeitung was auslöst, haben wir in der KI-Kennzeichnungspflicht bei Immobilienfotos aufgeschlüsselt.

GEG § 87 (Energieausweis-Pflichtangaben). Die fünf Pflichtangaben aus dem Energieausweis (Art, Kennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse) müssen in jedem Inserat stehen. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis 10.000 €. Diese Werte sollten Sie immer manuell eingeben und prüfen, nicht der KI überlassen.

DSGVO. Ein Auftragsverarbeitungsvertrag nach Artikel 28 DSGVO wird fällig, wenn zwei Dinge zusammenkommen: Die übergebenen Objektdaten oder Fotos enthalten personenbezogene Daten, und der Anbieter verarbeitet sie weisungsgebunden für Sie. Sind die Inhalte ohne Personenbezug oder handelt der Anbieter als eigener Verantwortlicher, greift Artikel 28 nicht. Wo Ihre Daten gespeichert liegen, sagt außerdem wenig über die eigentliche KI-Verarbeitung: Speicherung in Deutschland oder der EU schließt nicht aus, dass die Modelle in einem Drittland laufen, wofür dann eine eigene Transfergrundlage nötig ist. Fragen Sie deshalb konkret nach, wer wo verarbeitet, welche Subprocessors eingebunden sind und ob hochgeladene Inhalte für Modelltraining genutzt werden. Bei Immopix liegt der primäre Dateispeicher in der EU, je nach Funktion können Daten auch außerhalb des EWR verarbeitet werden, und hochgeladene Fotos werden nicht zum Training eines eigenen Immopix-Modells verwendet.

Worauf Sie bei KI-generierten Texten achten sollten

Prüfen Sie jeden KI-Text vor der Veröffentlichung. Fünf Punkte, die zählen:

1. Stimmen die Fakten? Vergleichen Sie die Beschreibung mit den Fotos und Ihren Unterlagen. Hat die Wohnung wirklich Parkett? Stimmt die Himmelsrichtung des Balkons? Gibt es die erwähnte Fußbodenheizung? Erfundene Details sind der häufigste KI-Fehler und der teuerste: Sie haften persönlich.

2. Ist die Lagebeschreibung korrekt? Prüfen Sie Entfernungsangaben zu Schulen, Bahnhöfen und Einkaufsmöglichkeiten. KI-Recherche liefert meistens gute Ergebnisse, aber ein geschlossener Supermarkt oder eine verlegte Bushaltestelle kann durchrutschen.

3. Passt der Text zum Portal? ImmoScout24 erlaubt maximal 100 Zeichen im Titel (in den Suchergebnissen werden sogar nur 30 bis 60 Zeichen angezeigt). Immowelt begrenzt die Beschreibung auf 2.500 Zeichen. Kürzen Sie entsprechend.

4. Klingt der Text individuell? Das "Textbausteine-Problem" betrifft auch KI: Wenn zehn Makler denselben Generator nutzen und die Texte nicht anpassen, erkennen aufmerksame Käufer das. Ändern Sie mindestens die Einstiegssätze und ergänzen Sie ein oder zwei Details, die nur Sie kennen.

5. Sind die Pflichtangaben vollständig? Energieausweis-Daten, Maklerprovision und Ihre vollständigen Kontaktdaten nach MaBV gehören in jedes Exposé. KI-Generatoren nehmen Ihnen die Textarbeit ab, aber die Pflichtangaben müssen Sie selbst sicherstellen.

Häufige Fragen zum KI-Exposé

Muss ich KI-generierte Exposé-Texte kennzeichnen?

Für eine gewöhnliche Objektbeschreibung regelmäßig nicht: Die Offenlegungspflicht aus Artikel 50 zielt auf Texte zu Angelegenheiten von öffentlichem Interesse, und ein redaktionell geprüfter Text mit einem Verantwortlichen fällt zusätzlich aus der Pflicht. Für Fotos gilt das nicht automatisch, die Abgrenzung steht in der KI-Kennzeichnungspflicht bei Immobilienfotos.

Kann die KI auch die Lagebeschreibung schreiben?

Ja, und hier spart sie am meisten Handarbeit: ÖPNV-Anbindung, Schulen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten müssten Sie sonst pro Objekt einzeln zusammensuchen. Was die Recherche nicht mitliefert, ist Ihre Ortskenntnis, und genau die brauchen Sie beim Gegenlesen.

Ersetzt KI den professionellen Exposé-Texter?

Bei Standardobjekten meistens ja: Der generierte Text steht, Sie prüfen ihn und ergänzen, was nur Sie über das Objekt wissen. Bei Premium-Objekten, bei denen jeder Satz den Markenwert des Maklerbüros transportieren soll, kann sich ein Texter weiterhin lohnen. Die Rechnung entscheidet sich also nicht an der Textqualität allein, sondern daran, wie viele Objekte Sie im Monat vermarkten.

Funktioniert das auch für Gewerbeimmobilien?

Die meisten KI-Generatoren sind auf Wohnimmobilien trainiert. Gewerbeimmobilien (Büro, Einzelhandel, Logistik) haben andere Anforderungen: Nutzungsarten, Mietflächen nach gif-Standard, technische Gebäudeausstattung. Hier sollten Sie die KI-Texte stärker überarbeiten oder den Text als Grundgerüst nutzen und die branchenspezifischen Details selbst ergänzen.

Wer die Fotos ohnehin hochlädt und optimiert, bekommt das Exposé mit der foto-basierten Variante als Nebenprodukt: Fotos rein, Text raus, am Ende ein PDF mit Ihrem Logo. Drei Bilder können Sie kostenlos testen.