KI-Exposé erstellen: Texte aus Ihren Fotos

Ein KI-Exposé-Generator erstellt Objektbeschreibung, Lagebeschreibung und Ausstattungsliste automatisch aus Ihren Immobilienfotos und Objektdaten. Statt 30 bis 60 Minuten pro Objekt brauchen Sie wenige Sekunden. Die neueste Generation analysiert die Fotos direkt und beschreibt, was die Kamera aufgenommen hat: Bodenbeläge, Lichteinfall, Zustand der Räume.

Was ist ein KI-Exposé-Generator?

Ein KI-Exposé-Generator ist eine Software, die mithilfe künstlicher Intelligenz die Texte für ein Immobilienexposé automatisch verfasst. Sie geben Objektdaten ein (Adresse, Wohnfläche, Zimmeranzahl, Preis), die KI formuliert daraus eine Überschrift, eine Objektbeschreibung, eine Lagebeschreibung und eine Ausstattungsliste.

Die Tools funktionieren nach zwei verschiedenen Prinzipien:

Formularbasierte Generatoren wie Immowriter, bloxl oder der onOffice AI-Writer arbeiten ausschließlich mit den Daten, die Sie in ein Formular eingeben. Die KI kennt Ihre Immobilie nur durch das, was Sie ihr mitteilen. Vergessen Sie den Eichenparkett zu erwähnen, taucht er im Text nicht auf.

Foto-basierte Generatoren analysieren zusätzlich Ihre Immobilienfotos. Die KI erkennt Bodenbeläge, Küchenausstattung, Fensterformen, den Zustand der Räume und die Lichtverhältnisse. Die generierten Texte beschreiben, was auf den Fotos tatsächlich zu sehen ist, nicht nur das, was jemand in ein Formular getippt hat.

Beide Ansätze sparen Zeit. Der Unterschied liegt in der Spezifität der Ergebnisse.

Wie funktioniert ein foto-basierter Exposé-Generator?

Ein foto-basierter Generator kombiniert Bilderkennung mit Textgenerierung in fünf Schritten:

1. Fotos hochladen. Sie laden Ihre Immobilienfotos hoch. Die KI analysiert jedes Bild einzeln: Raumtyp (Küche, Bad, Wohnzimmer), sichtbare Materialien, Ausstattungsmerkmale, Belichtung und Gesamtzustand.

2. Objektdaten eingeben. Adresse, Wohnfläche, Zimmeranzahl, Baujahr, Kaufpreis und Energieausweis-Werte. Je vollständiger die Daten, desto konkreter der Text.

3. Texte generieren. Auf Knopfdruck erstellt die KI vier Textbausteine: eine prägnante Überschrift, eine Objektbeschreibung in zwei Absätzen, eine Lagebeschreibung mit recherchierten Infrastrukturdaten und eine gegliederte Ausstattungsliste.

4. Prüfen und anpassen. Sie lesen die Texte, ändern Formulierungen und ergänzen Details, die nur Sie kennen. Dieser Schritt ist Pflicht, denn Sie haften für den Inhalt.

5. PDF exportieren. Das fertige Exposé wird als A4-PDF exportiert, mit Ihrem Logo und Ihren Markenfarben. Direkt versandfertig an Interessenten.

Bei Immopix dauert die reine Textgenerierung rund 15 Sekunden. Die Lagebeschreibung wird parallel im Web recherchiert und enthält konkrete Entfernungen zu U-Bahn, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten.

Formular vs. Fotos: Welcher Ansatz liefert bessere Texte?

Der Unterschied zeigt sich am besten an einem Beispiel.

Beispiel Formular-Input: Sie geben ein: "3 Zimmer, 85 m², Einbauküche, Balkon, gepflegter Zustand." Die KI generiert: "Die gepflegte 3-Zimmer-Wohnung verfügt über eine Einbauküche und einen Balkon."

Beispiel Foto-Input: Die KI sieht auf Ihren Fotos: Eichenparkett in Fischgrätverlegung, bodentiefe Fenster nach Süden, eine weiße Küche mit Naturstein-Arbeitsplatte, ein helles Bad mit bodengleicher Dusche, und einen begrünten Balkon mit Blick ins Grüne. Die KI generiert: "Eichenparkett in Fischgrätverlegung zieht sich durch den lichtdurchfluteten Wohnbereich mit bodentiefen Südfenstern. Die Einbauküche mit weißen Fronten und Naturstein-Arbeitsplatte öffnet sich zur Essdiele."

Der zweite Text verkauft, weil er konkret ist. Käufer können sich die Wohnung vorstellen, bevor sie zur Besichtigung kommen. Das reduziert Besichtigungstourismus und bringt mehr ernsthafte Anfragen.

Ein weiterer Vorteil: Foto-basierte Texte halluzinieren seltener. Wenn die KI nur beschreibt, was sie auf den Bildern sieht, sinkt das Risiko, dass erfundene Details im Text landen. Bei formularbasierten Tools hängt die Textqualität vollständig davon ab, wie präzise der Makler das Formular ausgefüllt hat. Lücken füllt die KI dann mit generischen Floskeln oder schlimmstenfalls mit erfundenen Details.

KI-Exposé-Generatoren im Vergleich (2026)

Neben spezialisierten Tools bieten auch CRM-Systeme und Immobilienportale eigene Textgeneratoren an:

Alle Tools außer Immopix arbeiten formularbasiert. Bei ImmoScout24 werden laut einer Fallstudie von Retresco zwei Drittel der automatisch generierten Textvorschläge von Maklern unverändert übernommen. Das ist ein Problem: Wenn zwei Drittel der Makler denselben Textgenerator nutzen und nichts anpassen, klingen ihre Inserate auf ImmoScout gleich.

bloxl bietet vier Stilrichtungen (modern, klassisch, familiär, sachlich) und einen Kreativitätsregler. Das Ergebnis ist kopierbarer Text ohne PDF-Layout oder Branding. Für Makler, die nur schnell einen Entwurf brauchen, reicht das. Für ein versandfertiges Exposé mit eigenem Logo fehlt der letzte Schritt.

Immowriter (€39–69/Monat) generiert drei Textvorschläge pro Objekt und exportiert als PDF. Die Integration mit onOffice macht es für CRM-Nutzer bequem. Texte basieren auf Formulareingaben, nicht auf Fotos.

Was kostet ein Exposé erstellen lassen?

Die Kosten pro Exposé reichen von 0 Euro bis über 160 Euro, je nach Methode.

Für einen Makler mit zehn aktiven Objekten bedeutet manuelles Schreiben fünf bis zehn Stunden Textarbeit pro Monat. Bei einem internen Stundensatz von 80 Euro sind das 400 bis 800 Euro Arbeitszeit, die in Akquise besser investiert wären.

Die KI-Tools amortisieren sich nach dem ersten gesparten Exposé. Selbst der teuerste Anbieter (Immowriter Premium, 69 €/Monat) liegt weit unter den Kosten eines einzigen professionellen Texters. Wer bereits Immopix für die Fotooptimierung nutzt, bekommt die Exposé-Texte als Teil des bestehenden Workflows dazu, ohne separates Abo.

Ist ein KI-Exposé rechtlich zulässig?

Ja, KI-generierte Exposé-Texte sind rechtlich zulässig. Einige Regeln sollten Sie trotzdem kennen.

UWG § 5 (Irreführungsverbot). Sie haften für den Inhalt Ihres Exposés, unabhängig davon, wer oder was den Text geschrieben hat. Wenn die KI behauptet, die Wohnung habe eine Fußbodenheizung, die in Wirklichkeit nicht existiert, ist das eine irreführende geschäftliche Handlung nach § 5 UWG. "Das hat die KI geschrieben" ist kein Argument vor Gericht.

EU AI Act Artikel 50 (ab 2. August 2026). Die EU-KI-Verordnung verpflichtet zur Offenlegung, wenn Inhalte von KI erzeugt oder wesentlich verändert wurden. Für Exposé-Texte bedeutet das: Ab August 2026 sollten Sie kennzeichnen, dass der Text KI-unterstützt erstellt wurde. Eine Ausnahme besteht, wenn Sie den Text vor der Veröffentlichung inhaltlich überprüft und wesentlich bearbeitet haben (sogenannte "meaningful human review"). In der Praxis empfiehlt sich die Kennzeichnung trotzdem, weil sie Vertrauen schafft.

GEG § 87 (Energieausweis-Pflichtangaben). Die fünf Pflichtangaben aus dem Energieausweis (Art, Kennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse) müssen in jedem Inserat stehen. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis 10.000 €. Diese Werte sollten Sie immer manuell eingeben und prüfen, nicht der KI überlassen.

DSGVO. Wenn Sie Immobilienfotos oder Objektdaten an einen KI-Dienst übermitteln, achten Sie darauf, dass der Anbieter seine Server in der EU betreibt und einen Auftragsverarbeitungsvertrag nach Artikel 28 DSGVO anbietet. Bei US-basierten Tools wie ChatGPT ist die Rechtslage nach dem Schrems-II-Urteil unsicher. Deutsche Anbieter wie Immopix hosten auf Servern in Nürnberg, DSGVO-konform und ohne Drittlandtransfer.

Worauf Sie bei KI-generierten Texten achten sollten

Prüfen Sie jeden KI-Text vor der Veröffentlichung. Fünf Punkte, die zählen:

1. Stimmen die Fakten? Vergleichen Sie die Beschreibung mit den Fotos und Ihren Unterlagen. Hat die Wohnung wirklich Parkett? Stimmt die Himmelsrichtung des Balkons? Gibt es die erwähnte Fußbodenheizung? Erfundene Details sind der häufigste KI-Fehler und der teuerste: Sie haften persönlich.

2. Ist die Lagebeschreibung korrekt? Prüfen Sie Entfernungsangaben zu Schulen, Bahnhöfen und Einkaufsmöglichkeiten. KI-Recherche liefert meistens gute Ergebnisse, aber ein geschlossener Supermarkt oder eine verlegte Bushaltestelle kann durchrutschen.

3. Passt der Text zum Portal? ImmoScout24 erlaubt maximal 100 Zeichen im Titel (in den Suchergebnissen werden sogar nur 30 bis 60 Zeichen angezeigt). Immowelt begrenzt die Beschreibung auf 2.500 Zeichen. Kürzen Sie entsprechend.

4. Klingt der Text individuell? Das "Textbausteine-Problem" betrifft auch KI: Wenn zehn Makler denselben Generator nutzen und die Texte nicht anpassen, erkennen aufmerksame Käufer das. Ändern Sie mindestens die Einstiegssätze und ergänzen Sie ein oder zwei Details, die nur Sie kennen.

5. Sind die Pflichtangaben vollständig? Energieausweis-Daten, Maklerprovision und Ihre vollständigen Kontaktdaten nach MaBV gehören in jedes Exposé. KI-Generatoren nehmen Ihnen die Textarbeit ab, aber die Pflichtangaben müssen Sie selbst sicherstellen.

Häufige Fragen zum KI-Exposé

Muss ich KI-generierte Exposé-Texte kennzeichnen?

Ab dem 2. August 2026 verlangt der EU AI Act eine Kennzeichnung, wenn Inhalte von KI erzeugt oder wesentlich verändert wurden. Standard-Retuschen (Rechtschreibung, Grammatik, Kürzen) fallen nicht darunter. Wenn die KI den Text komplett geschrieben hat und Sie ihn nur auf Fehler geprüft haben, sollten Sie kennzeichnen. Einen ausführlichen Leitfaden finden Sie im Beitrag zur KI-Kennzeichnungspflicht bei Immobilienfotos.

Kann die KI auch die Lagebeschreibung schreiben?

Ja, und hier ist KI besonders nützlich. Eine gute Lagebeschreibung erfordert aktuelle Daten zu ÖPNV-Anbindung, Schulen, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten, die Sie sonst manuell recherchieren müssten. Foto-basierte Generatoren wie Immopix führen diese Recherche automatisch im Web durch und liefern konkrete Angaben: "U-Bahn-Station Rotkreuzplatz (U1/U7) in 8 Gehminuten, Edeka-Markt in der Romanstraße (3 Gehminuten)." Trotzdem: Prüfen Sie die Angaben, bevor Sie sie veröffentlichen.

Wie spezifisch sind die generierten Texte?

Formularbasierte Tools liefern nur so viel Detail wie Sie eingeben. Foto-basierte Tools erkennen Materialien und Raumcharakter auf den Bildern eigenständig. Je mehr Informationen die KI hat (vollständige Objektdaten, aussagekräftige Fotos), desto spezifischer wird der Text.

Ersetzt KI den professionellen Exposé-Texter?

Für die große Mehrheit der Standardobjekte: ja. Die generierten Texte decken 80 bis 90 Prozent der typischen Anforderungen ab und brauchen nur noch eine kurze Prüfung. Bei Premium-Objekten über einer Million Euro, bei denen jeder Satz den Markenwert des Maklerbüros transportieren soll, kann sich ein professioneller Texter weiterhin lohnen. Für die 15 Standardobjekte pro Monat ist KI schneller, günstiger und in den meisten Fällen ausreichend gut.

Funktioniert das auch für Gewerbeimmobilien?

Die meisten KI-Generatoren sind auf Wohnimmobilien trainiert. Gewerbeimmobilien (Büro, Einzelhandel, Logistik) haben andere Anforderungen: Nutzungsarten, Mietflächen nach gif-Standard, technische Gebäudeausstattung. Hier sollten Sie die KI-Texte stärker überarbeiten oder den Text als Grundgerüst nutzen und die branchenspezifischen Details selbst ergänzen.

Fazit

KI-Exposé-Generatoren sparen deutschen Maklern die 30 bis 60 Minuten Textarbeit pro Objekt, die bisher in Objektbeschreibung, Lagebeschreibung und Ausstattungsliste geflossen sind. Formularbasierte Tools wie Immowriter oder bloxl sparen die Schreibarbeit. Foto-basierte Generatoren wie Immopix liefern dabei spezifischere Texte, weil die KI die Fotos direkt auswertet statt nur das Formular.

Wer ohnehin schon Fotos hochlädt und optimiert, bekommt mit der foto-basierten Variante ein fertiges Exposé als Nebenprodukt. Sie laden die Fotos hoch, die KI schreibt den Text, und am Ende exportieren Sie ein PDF mit Ihrem Logo. Drei Bilder können Sie kostenlos testen.