KI-Kennzeichnung: Was seit dem 2. August gilt

Seit dem 2. August 2026 gelten die Transparenzpflichten des EU AI Act. Für Makler heißt das: Wer ein Foto veröffentlicht, das durch KI so verändert wurde, dass es die Immobilie besser zeigt als sie ist, muss darauf hinweisen. Belichtung, Kontrast und Farbe fallen nicht darunter. Eine Woche nach dem Stichtag ist keine Abmahnwelle bekannt, die Rechtsgrundlage steht aber.

Dieser Artikel behandelt, was seitdem tatsächlich gilt. Den Vorbereitungsplan mit den einzelnen Arbeitsschritten finden Sie in der 8-Schritte-Checkliste zur KI-Kennzeichnung. Wo die allgemeinen Grenzen der Bildbearbeitung liegen, steht in unserem Beitrag zur rechtssicheren Bildbearbeitung.

Was sich am 2. August geändert hat

Artikel 50 der KI-Verordnung ist seit dem 2. August 2026 anwendbar. Er wurde nicht verschoben. Das ist deshalb erwähnenswert, weil im Sommer eine Änderungsverordnung in Kraft trat, die andere Teile der KI-Verordnung deutlich nach hinten geschoben hat: Die Pflichten für Hochrisiko-Systeme gelten erst ab Dezember 2027 beziehungsweise August 2028. Die Transparenzpflichten aus Artikel 50 blieben davon unberührt. Was der AI Act sonst noch für Maklerbüros bedeutet, haben wir im Überblick zum EU AI Act zusammengefasst.

Im Alltag merkt man davon bisher wenig. Es gibt kein bekanntes Bußgeldverfahren, keine veröffentlichte Auslegungshilfe der Bundesnetzagentur zu Artikel 50 und keine Handreichung von IVD oder ZIA zu bearbeiteten Objektfotos. Auch ImmobilienScout24 und Immowelt haben ihre Bildrichtlinien nicht um eine KI-Regel ergänzt.

Anbieter oder Betreiber: zwei Pflichten, zwei Adressaten

Hier entstehen die meisten Missverständnisse. Artikel 50 verteilt zwei verschiedene Pflichten auf zwei verschiedene Rollen.

Die viermonatige Schonfrist bis zum 2. Dezember 2026 wird oft falsch zitiert. Sie betrifft ausschließlich die technische Markierung durch den Anbieter und nur bei Systemen, die vor dem 2. August 2026 schon auf dem Markt waren. Ihre eigene sichtbare Kennzeichnung verschiebt sie nicht.

Wichtiger noch: Die bekannte Ausnahme für „Standardbearbeitung" und für Bearbeitungen, die die Eingabedaten „nicht wesentlich verändern", steht in Absatz 2. Sie richtet sich an den Anbieter. Auf der Betreiberseite gibt es diesen Satz nicht. Ob Sie kennzeichnen müssen, hängt dort allein davon ab, ob Ihr Bild unter die Deepfake-Definition der Verordnung fällt. Viele Ratgeber übertragen die Anbieter-Ausnahme stillschweigend auf den Makler. Das ist bequem, steht so aber nicht im Gesetz.

Und die maschinenlesbaren Metadaten im Bild erfüllen Ihre Pflicht nicht. Die Leitlinien der EU-Kommission sagen das ausdrücklich: Eine Markierung, die man ohne technische Hilfsmittel nicht sieht, ist für den Betrachter nicht erkennbar und ersetzt den sichtbaren Hinweis nicht.

Welche Bearbeitung braucht einen Hinweis?

Die Kommission hat am 20. Juli 2026 Leitlinien zu den Transparenzpflichten veröffentlicht. Sie sind nicht bindend, aber sie sind derzeit die konkreteste Auslegungshilfe. Verbindlich auslegen kann die Verordnung am Ende nur der Europäische Gerichtshof.

Damit die Einordnung praktisch bleibt, haben wir sie an dem gemessen, was Makler tatsächlich bearbeiten. Grundlage sind 12.168 abgeschlossene Bearbeitungen in unserem eigenen Bestand aus den vergangenen 180 Tagen. Ein Auftrag kann mehrere Vorlagen kombinieren, deshalb summieren sich die Anteile auf mehr als 100 Prozent.

Belichtung und Farbe sind unstrittig. Die Leitlinien nennen als unproblematisch: leichtes Zuschneiden, Farbkorrekturen, Aufhellen und Abdunkeln, Schärfen sowie das Entfernen von Sensorflecken. Das deckt gut zwei Drittel aller Bearbeitungen ab.

Virtuelle Möblierung braucht einen Hinweis. Ein Sofa, das nie in dem Zimmer stand, ist genau der Fall, für den die Regel gemacht wurde. Beim virtuellen Staging entsteht Einrichtung, die es in der Wohnung nicht gibt, und der Interessent kann das am fertigen Bild nicht erkennen. Wie der Hinweis für möblierte Räume aussieht, behandelt unser Beitrag zum Kennzeichnen von virtuellem Staging im Detail.

Vorher

Nachher

Dachschräge, Fensterposition, Heizkörper und die gemauerte Bettablage sind in beiden Bildern gleich. Die Einrichtung ist es nicht. Genau diese Differenz muss der Interessent erkennen können, und deshalb gehört an das rechte Bild ein Hinweis.

Beim Entfernen von Objekten kommt es darauf an, was verschwindet. Die Mülltonne am Straßenrand und das parkende Auto vor der Einfahrt ändern nichts an der Immobilie, und genau dafür ist das Entfernen störender Objekte gedacht. Ein Riss in der Fassade, ein Feuchtigkeitsfleck oder ein Bauzaun auf dem Nachbargrundstück ändern sehr wohl etwas an dem Eindruck, den ein Interessent gewinnt. Die Leitlinien ziehen die Grenze dort, wo das Entfernen „Bedeutung und Substanz" des Bildes verändert. Praktisch heißt das: Störer der Umgebung dürfen weg, Mängel der Immobilie nicht.

Beim Himmel gehen die Meinungen auseinander. Mehrere Ratgeber, die Anfang August erschienen sind, verlangen für den Himmelstausch einen Hinweis. Die Leitlinien der Kommission lesen sich anders. Sie nennen den Austausch von Hintergründen zu „rein ästhetischen Zwecken" in der Werbung als Fall, der die Wahrnehmung der Echtheit voraussichtlich nur gering beeinflusst. Im selben Abschnitt steht aber die Gegenprobe: Wirkt das Produkt dadurch besser als in der Realität, ist die Grenze überschritten. Grauer Himmel ist eine Wetterlage und keine Eigenschaft des Hauses, was für die erste Lesart spricht. Solange dazu nichts entschieden ist, ist ein kurzer Hinweis die ruhigere Variante.

Warum der Hinweis ins Bild gehört

An dieser Stelle scheitert die Umsetzung in der Praxis, und zwar aus einem technischen Grund.

Die meisten Makler spielen ihre Objekte über die OpenImmo-Schnittstelle an mehrere Portale aus. Der aktuelle Standard hat kein Feld für „KI-bearbeitet". Bildunterschriften gehen bei der Übertragung außerdem verloren. Ein Hinweis, den Sie in Ihrem CRM an das Bild schreiben, kommt auf dem Portal also möglicherweise gar nicht an.

Zuverlässig überlebt die Syndizierung nur ein sichtbarer Text im Bild selbst. Er bleibt erhalten, wenn das Foto weitergereicht, heruntergeladen oder neu hochgeladen wird, und genau das verlangt die Verordnung.

Von den Systemen, die deutsche Makler nutzen, hat bislang nur onOffice reagiert. Das Release vom 4. August 2026 erhält Herkunftsdaten in hochgeladenen JPEGs und ergänzt für die eigene Website eine Kennzeichnungsoption. Bei Propstack, FLOWFACT, immoware24 und Casavi haben wir keine entsprechende Funktion gefunden.

In Immopix legen Sie den Hinweis beim Export fest. Im Download-Dialog wählen Sie statt „Ohne" die Option „Text", tragen zum Beispiel „Mit KI bearbeitet" ein und bestimmen Position, Größe, Deckkraft und Hintergrund. Das funktioniert auch für mehrere Bilder als ZIP. Die Schritte im Einzelnen stehen in der FAQ zum Export mit Wasserzeichen.

Der Konflikt mit den Bildrichtlinien der Portale

Hier beißt sich die Rechtslage mit der Portalpraxis. ImmobilienScout24 empfiehlt in seinen Bildrichtlinien ausdrücklich, „keine Wasserzeichen, Rahmen oder Logos auf dem Bild" zu platzieren. Der Grund ist nicht rechtlicher Natur: Das Portal skaliert Bilder automatisch und setzt eigene Labels darüber, wodurch Überlagerungen und angeschnittene Elemente entstehen.

Das ist eine Empfehlung, kein Verbot, und sie zielt auf Werbelogos. Ein sachlicher Hinweis ist etwas anderes als ein Firmenlogo. Trotzdem sollten Sie ihn so setzen, dass er nicht mit den Portal-Labels kollidiert:

• Klein halten und in eine untere Ecke setzen, nicht mittig oder oben links, wo die Portale ihre eigenen Badges platzieren
• Deckkraft reduzieren, damit der Hinweis lesbar bleibt, ohne das Foto zu dominieren
• Kurz formulieren, damit der Text auch in der Thumbnail-Ansicht nicht abgeschnitten wird
• Auf Deutsch schreiben, weil Ihre Interessenten deutschsprachig sind

Zusätzlich gehört der Hinweis in den Text des Exposés, etwa als Satz am Ende der Objektbeschreibung. Doppelt gemoppelt schadet nicht, und der Text überlebt die Schnittstelle zuverlässiger als eine Bildunterschrift.

Was passiert, wenn Sie nicht kennzeichnen

Es gibt zwei Wege. Der behördliche ist der unwahrscheinlichere.

Bußgeld. Deutschland hat seine Aufsicht vier Tage vor dem Stichtag geregelt. Das KI-Marktüberwachungs- und Innovationsförderungsgesetz ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft. Zuständig ist die Bundesnetzagentur. Verstöße gegen Artikel 50 können mit bis zu 15 Millionen Euro oder 3 Prozent des weltweiten Jahresumsatzes geahndet werden, wobei für kleine und mittlere Unternehmen der jeweils niedrigere Betrag gilt. Das Argument „in Deutschland fehlt ohnehin das Ausführungsgesetz" war bis Juli richtig und ist es seitdem nicht mehr.

Realistisch ist ein Bußgeldverfahren gegen einen Einzelmakler wegen eines fehlenden Bildhinweises trotzdem nicht das erste, womit zu rechnen ist. Uns ist bislang kein einziges bekannt.

Abmahnung. Das ist das näherliegende Risiko. Ein Mitbewerber oder ein Wettbewerbsverein kann abmahnen. Ob ein Verstoß gegen Artikel 50 dabei über § 3a UWG als Rechtsbruch greift, ist unter Juristen umstritten und bislang nicht entschieden. Der zweite Weg ist stabiler: Wenn das bearbeitete Foto die Immobilie besser darstellt, als sie ist, liegt eine Irreführung über wesentliche Merkmale nahe, und dafür braucht es Artikel 50 gar nicht.

Der Auslöser ist also nicht, dass Sie KI verwendet haben. Der Auslöser ist, dass das Bild mehr verspricht, als die Besichtigung hält. Wer Mängel stehen lässt und nur die Präsentation verbessert, hat das Hauptrisiko bereits ausgeräumt.

Die EU-Icons und der freiwillige Verhaltenskodex

Seit dem 10. Juni 2026 gibt es offizielle EU-Symbole für die Kennzeichnung. Drei Varianten stehen bereit: ein Basissymbol, eines für vollständig KI-generierte Inhalte und eines für teilweise KI-veränderte Inhalte. Für bearbeitete Objektfotos ist das dritte das passende. Die Symbole sind kostenlos, als SVG und PNG in hellen und dunklen Varianten verfügbar, und ihre Verwendung ist freiwillig. Die Pflicht aus Artikel 50 ist es nicht.

Dazu gehört ein Verhaltenskodex zur Transparenz KI-generierter Inhalte, dem bis Ende Juli rund 190 Organisationen beigetreten sind. Auch er ist freiwillig und verschafft keine Rechtssicherheit im Sinne einer Konformitätsvermutung. Die Teilnahme kann bei der Bemessung eines Bußgeldes aber mildernd wirken.

Für Sie als Makler heißt das: Ein verständlicher deutscher Satz erfüllt den Zweck genauso wie ein Icon. Wenn Sie ein Symbol verwenden möchten, nehmen Sie das für teilweise veränderte Inhalte.

Was diese Woche zu tun ist

1. Gehen Sie Ihre aktiven Inserate durch und sortieren Sie nach der Tabelle oben. Reine Belichtungskorrekturen können Sie überspringen.
2. Ergänzen Sie bei virtuell möblierten Bildern einen sichtbaren Hinweis im Bild und einen Satz im Exposétext.
3. Prüfen Sie bei entfernten Objekten, ob ein Mangel der Immobilie verschwunden ist. Wenn ja, stellen Sie das Original wieder her oder kennzeichnen Sie.
4. Legen Sie die Originaldateien ab. Wenn jemand nachfragt, ist der Vorher-Nachher-Vergleich Ihr bester Beleg.
5. Fragen Sie bei Ihrem CRM-Anbieter nach, wie er die maschinenlesbare Markierung bis zum 2. Dezember 2026 umsetzt.

Das Ganze ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einem Objekt, bei dem viel von der Darstellung abhängt, lohnt sich ein kurzer Blick durch einen Anwalt mehr als jede Checkliste.

Häufige Fragen

Muss ich jedes bearbeitete Foto kennzeichnen?

Nein. Ein Hinweis wird fällig, wenn die Bearbeitung die Immobilie anders darstellt, als sie ist. In unserem Bestand betrifft das vor allem virtuelle Möblierung.

Reicht es, den Hinweis in die Objektbeschreibung zu schreiben?

Der Hinweis muss klar und eindeutig erkennbar sein, sobald jemand das Bild sieht. Ein Satz im Fließtext ist gut, ersetzt den Hinweis am Bild aber nicht zuverlässig, weil Interessenten die Galerie oft durchklicken, ohne den Text zu lesen. Am sichersten ist beides.

Muss ich alte Inserate nachträglich kennzeichnen?

Nein. Nach den Leitlinien der Kommission müssen Inhalte, die vor dem 2. August 2026 erzeugt oder bearbeitet wurden, nicht rückwirkend gekennzeichnet werden.

Wer haftet, ich oder mein Fotograf?

Die Pflicht aus Artikel 50 Absatz 4 trifft denjenigen, der den Inhalt veröffentlicht. Das sind in aller Regel Sie als Makler, nicht die beauftragte Agentur und nicht der Fotograf. Eine Vereinbarung im Innenverhältnis ändert daran nach außen nichts.

Gibt es schon Abmahnungen?

Uns ist bis heute keine bekannt, und auch in der Fachpresse ist bislang kein Fall dokumentiert. Die Pflicht ist eine Woche alt. Das ist kein Grund, sie zu ignorieren, aber auch kein Grund zur Panik.

Was macht Immopix von sich aus?

Wir schreiben maschinenlesbare Herkunftsangaben in die bearbeiteten Dateien. Das sind keine signierten Content Credentials und es ersetzt Ihren sichtbaren Hinweis nicht. Den sichtbaren Hinweis setzen Sie beim Export selbst, weil nur Sie wissen, wie stark das jeweilige Bild vom Original abweicht.

Wenn Sie Ihre Fotos ohne Photoshop optimieren und den Hinweis direkt beim Download setzen möchten, können Sie Immopix kostenlos testen. Die ersten drei Bilder sind frei, eine Kreditkarte brauchen Sie dafür nicht.