Maklerprovision 2026: Was gilt, wer zahlt?

Die Maklerprovision liegt 2026 beim Immobilienkauf in den meisten Bundesländern bei insgesamt 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Käufer und Verkäufer teilen sich diese Summe in der Regel hälftig, also 3,57 Prozent pro Seite. Grundlage ist das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten vom Dezember 2020: Wer eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft, darf laut § 656d BGB höchstens die Hälfte der Provision tragen. Bei der Vermietung gilt seit 2015 das Bestellerprinzip, dort zahlt fast immer der Vermieter. Eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe gibt es beim Kauf nicht, die Provision ist frei verhandelbar.

So weit die Kurzfassung. Im Detail stecken einige Fallstricke, die 2026 relevanter sind denn je: Der BGH hat 2025 gleich mehrfach zugunsten von Käufern geurteilt, die Teilungsregel gilt längst nicht für jede Immobilie, und die Frage "Was bekomme ich eigentlich für das Geld?" entscheidet sich vor allem an der Qualität der Vermarktung. Dieser Überblick beantwortet die wichtigsten Fragen mit Stand Juni 2026.

Wie hoch ist die Maklerprovision 2026?

Die übliche Gesamtprovision beim Immobilienkauf beträgt je nach Bundesland zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises, jeweils inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer. Diese Sätze sind keine gesetzliche Vorgabe, sondern regionale Marktpraxis, die sich über Jahrzehnte eingespielt hat (immoverkauf24, Stand Januar 2026).

Bei der Vermietung von Wohnraum ist die Provision dagegen gesetzlich gedeckelt: maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer, und das auch nur, wenn der Mieter den Makler selbst beauftragt hat. In der Praxis zahlt seit Einführung des Bestellerprinzips 2015 fast immer der Vermieter.

Für Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien gibt es weder übliche Sätze noch gesetzliche Schranken. Hier wird die Provision komplett frei vereinbart, gängig sind 3 bis 6 Prozent.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlen Käufer und Verkäufer die Provision seit dem 23. Dezember 2020 gemeinsam. Das Gesetz kennt dabei zwei Varianten:

• Der Makler arbeitet für beide Seiten (Doppeltätigkeit): Dann muss die Provision exakt hälftig geteilt werden (§ 656c BGB). Erlässt der Makler einer Seite einen Teil, muss er der anderen Seite denselben Nachlass gewähren. Das ist der Standardfall im Markt.
• Nur eine Partei beauftragt den Makler: Dann darf die andere Seite höchstens 50 Prozent der Provision übernehmen, und zwar erst, nachdem die beauftragende Partei die Zahlung ihres Anteils nachgewiesen hat (§ 656d BGB).

Wichtig ist der Geltungsbereich: Diese Schutzregeln greifen nur, wenn der Käufer Verbraucher ist und es um eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus geht. Auch ein privater Kapitalanleger, der eine vermietete Wohnung kauft, gilt als Verbraucher und ist geschützt. Kauft dagegen eine GmbH, oder geht es um ein Mehrfamilienhaus, ein Grundstück oder eine Gewerbeimmobilie, gilt Vertragsfreiheit.

Bei der Vermietung ist die Lage einfacher: Es zahlt, wer bestellt. Beauftragt der Vermieter den Makler, trägt er die Kosten und darf sie nicht auf den Mieter umlegen. Mieter zahlen nur, wenn sie selbst einen Suchauftrag erteilt haben.

Der Maklervertrag selbst muss übrigens in Textform geschlossen werden, eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht (§ 656a BGB). Ohne Textform entsteht gar kein Provisionsanspruch.

Aktuelle Rechtslage 2026: Diese Urteile sollten Sie kennen

Die wichtigste Nachricht zuerst: Ein Bestellerprinzip für den Immobilienkauf, bei dem allein der Verkäufer die Provision trägt, kommt vorerst nicht. Die SPD hatte es gefordert, in den Koalitionsvertrag von 2025 hat es die Regelung aber nicht geschafft (Haufe). Die hälftige Teilung bleibt damit auf absehbare Zeit der Rechtsrahmen.

Dafür hat der Bundesgerichtshof die bestehenden Regeln deutlich geschärft. Am 6. März 2025 entschied er in drei Verfahren über Umgehungsversuche (BGH, Pressemitteilung zu I ZR 25/24 und I ZR 138/24):

1. Tricksen macht alles nichtig. In einem Fall hatten die Verkäufer den Kaufpreis um die Provisionssumme gesenkt, dafür sollte der Käufer die volle Provision von 25.000 Euro allein zahlen. Der BGH erklärte die gesamte Provisionsvereinbarung für unwirksam. Es gibt keine Reduzierung auf das gerade noch zulässige Maß, der Käufer bekommt alles zurück.
2. Die Hälfte heißt die Hälfte. Verstößt eine Vereinbarung gegen den Halbteilungsgrundsatz, kann der Käufer die komplette gezahlte Provision zurückfordern, nicht nur den überschießenden Teil.
3. Einfamilienhaus wird weit ausgelegt. Auch ein Haus mit Einliegerwohnung oder untergeordneter gewerblicher Nutzung fällt unter den Schutz (BGH, Pressemitteilung zu I ZR 32/24).

Schon 2023 hatte der BGH zudem Reservierungsgebühren gekippt: Klauseln, nach denen Kaufinteressenten eine Gebühr zahlen, die bei geplatztem Kauf nicht erstattet wird, sind unwirksam (Urteil vom 20. April 2023, I ZR 113/22, Zusammenfassung bei Ecovis).

Für Makler bedeutet diese Rechtsprechung: Sauber dokumentierte, exakt hälftige Vereinbarungen sind keine Formalie, sondern existenziell. Wer die Teilung kreativ umgeht, riskiert den kompletten Provisionsanspruch.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Die Provision wird mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Vorher besteht kein Anspruch, danach läuft üblicherweise eine Zahlungsfrist von 7 bis 14 Tagen nach Rechnungsstellung. Auf die Kaufpreiszahlung oder die Eigentumsumschreibung im Grundbuch kommt es nicht an.

Platzt der Kauf vor dem Notartermin, fällt keine Provision an. Der Maklervertrag ist ein Erfolgsvertrag. Provision fällt nur an, wenn der Kauf zustande kommt, nicht für den Aufwand davor. Scheitert die Finanzierung des Käufers eine Woche vor dem Termin, geht der Makler leer aus, auch nach zwanzig Besichtigungen.

Eine Ausnahme gilt, wenn der Käufer die Immobilie nachweislich schon vorher kannte und der Makler für den Abschluss nicht ursächlich war. Dann fehlt die Vermittlungsleistung und mit ihr der Anspruch.

Rechenbeispiele: Was kostet der Makler konkret?

Drei typische Szenarien mit den üblichen Sätzen von 2026:

Bei der Vermietung sieht die Rechnung anders aus: Für eine Wohnung mit 1.000 Euro Nettokaltmiete darf ein vom Mieter beauftragter Makler höchstens 2.380 Euro verlangen (zwei Kaltmieten plus 19 Prozent Mehrwertsteuer).

Zur Einordnung: Die Immobilienpreise sind 2025 erstmals seit drei Jahren wieder gestiegen, um 3,2 Prozent laut Statistischem Bundesamt (März 2026). Mit den Preisen wächst automatisch auch die Provision in Euro, denn der Prozentsatz bleibt gleich. Wie sich der Markt insgesamt entwickelt, haben wir in der Prognose zum Immobilienmarkt 2026 zusammengefasst.

Was bekommt man eigentlich für die Provision?

Hinter der Provision steht ein Leistungspaket, das vom ersten Termin bis zum Notar reicht. Bei einem Verkauf zu 400.000 Euro zahlt jede Seite rund 14.280 Euro. Dafür übernimmt ein guter Makler:

• Wertermittlung und Preisstrategie. Der teuerste Fehler im Privatverkauf ist ein falscher Angebotspreis. Eine Studie von Heidelberger Wohnen zeigt: Ein um 20 Prozent zu hoher Startpreis versiebenfacht die Verkaufsdauer und kostet am Ende rund 15 Prozent des Erlöses.
• Vermarktung: Exposé, Fotos, Portalinserate. Hochwertige Fotos erzielen laut Redfin 118 Prozent mehr Aufrufe, professionell vermarktete Objekte verkaufen sich messbar schneller. Was die Studien dazu im Detail zeigen, haben wir an anderer Stelle aufgeschlüsselt.
• Besichtigungen und Käuferauswahl. Terminkoordination, Vorqualifizierung, Bonitätsprüfung. Das filtert Besichtigungstouristen aus, bevor sie Zeit kosten.
• Verhandlung und Abschluss. Preisverhandlung mit professioneller Distanz, Unterlagen für den Notar, Begleitung bis zur Beurkundung.

Ob die Provision gerechtfertigt ist, zeigt sich in der Vermarktung. Ein Makler, der mit unbearbeiteten Smartphone-Fotos und drei Zeilen Beschreibung inseriert, liefert das Leistungsversprechen nicht, egal wie üblich sein Provisionssatz ist. Umgekehrt ist professionelle Vermarktung heute keine Frage des Budgets mehr: Profi-Fotografen kosten 150 bis 400 Euro pro Objekt, KI-gestützte Bildoptimierung wie Immopix bereitet vorhandene Fotos schon ab 60 Cent pro Bild auf. Wer prüfen will, was aus den eigenen Objektfotos herauszuholen ist, kann das kostenlos mit einem Beispielfoto testen.

Für Eigentümer ist die Vermarktungsqualität deshalb das beste Auswahlkriterium: Wie sehen die aktuellen Inserate des Maklers aus? Wer dort Sorgfalt erkennt, bekommt sie auch beim eigenen Objekt. Und für Makler gilt der Umkehrschluss: Sichtbar professionelle Inserate sind das stärkste Argument in jedem Provisionsgespräch, denn bessere Präsentation verkürzt die Vermarktungsdauer.

Maklerprovision verhandeln: Was ist realistisch?

Die Provision ist frei verhandelbar, aber nur vor Unterzeichnung des Maklervertrags. Danach gilt, was vereinbart wurde. Realistische Verhandlungsspielräume gibt es vor allem in drei Situationen:

1. Hochpreisige Objekte. Bei einem Verkauf über eine Million Euro ist der absolute Betrag auch bei reduziertem Satz attraktiv, viele Makler gehen hier mit.
2. Leicht verkäufliche Objekte. Gefragte Lage, gepflegter Zustand, realistischer Preis: Wenn der Vermarktungsaufwand absehbar gering ist, lässt sich darüber reden.
3. Konkurrenz unter Maklern. Wer mehrere Angebote einholt, verhandelt aus einer stärkeren Position.

In der Praxis bleibt die Verhandlung die Ausnahme. Die regional üblichen Sätze setzen sich in den meisten Abschlüssen durch, und ein seriöser Makler, der sein Leistungspaket belegen kann, hat wenig Grund für Nachlässe. Eine Homeday-Auswertung von 2025 zeigt zudem, dass die hälftige Teilung in der Praxis überwiegend eingehalten wird, in einzelnen Regionen aber zulasten der Käufer verschoben ist. Wer als Käufer mehr als die Hälfte zahlen soll, sollte angesichts der BGH-Rechtsprechung von 2025 genau hinschauen.

Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?

Ob sich die Provision steuerlich auswirkt, hängt von der Rolle und der Nutzung ab:

Ein Sonderfall: Mieter, die aus beruflichen Gründen umziehen, können eine selbst gezahlte Maklerprovision für die neue Mietwohnung als Umzugskosten geltend machen. Für den Kauf einer Immobilie gilt das nicht.

Verbindliche Auskünfte zur eigenen Situation gibt der Steuerberater, die Tabelle ersetzt keine Beratung.

Häufige Fragen

Gilt die 50/50-Teilung auch für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien?

Nein. Die §§ 656c und 656d BGB schützen nur Verbraucher beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und Grundstücken ist die Verteilung der Provision frei verhandelbar, auch eine vollständige Übernahme durch den Käufer ist dort zulässig.

Kann ich zu viel gezahlte Provision zurückfordern?

Ja. Verstößt die Vereinbarung gegen die Teilungsregeln, ist sie nach der BGH-Rechtsprechung vom März 2025 komplett unwirksam, und Sie können die gesamte gezahlte Provision zurückfordern, nicht nur den Anteil über 50 Prozent. Auch ohne Textform des Maklervertrags besteht kein Provisionsanspruch.

Was passiert, wenn der Makler dem Verkäufer einen Rabatt gibt?

Arbeitet der Makler für beide Seiten, muss er denselben Nachlass auch dem Käufer gewähren. Unterschiedlich hohe Provisionen für Käufer und Verkäufer machen die Vereinbarung bei Doppeltätigkeit unwirksam.

Fällt Provision an, wenn ich als Eigentümer selbst einen Käufer finde?

Das hängt vom Vertragstyp ab. Beim einfachen Maklerauftrag und beim einfachen Alleinauftrag dürfen Sie provisionsfrei selbst verkaufen. Nur beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichten Sie sich, Interessenten an den Makler zu verweisen. Prüfen Sie das vor der Unterschrift, die Laufzeit liegt üblicherweise bei drei bis sechs Monaten.

Gibt es eine gesetzliche Obergrenze für die Maklerprovision?

Beim Kauf nicht, die Höhe ist Verhandlungssache und orientiert sich an den regional üblichen Sätzen. Nur bei der Vermietung von Wohnraum ist die Provision auf zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer gedeckelt.

Fazit

Die Eckwerte der Maklerprovision 2026 sind stabil: 5,95 bis 7,14 Prozent beim Kauf, hälftig geteilt, fällig mit dem Notartermin. Bei der Vermietung zahlt der Besteller. Bewegung gibt es drumherum: Der BGH duldet keine Umgehung der Teilungsregeln mehr, das geplante Bestellerprinzip für den Kauf ist politisch vom Tisch, und der Wettbewerb unter Maklern verlagert sich auf die Leistung.

Eigentümer wählen den Makler deshalb am besten über die Qualität seiner aktuellen Inserate aus, nicht über den Provisionssatz. Makler verteidigen ihre Provision am überzeugendsten mit Inseraten, bei denen Interessenten hängen bleiben.