KI-Kennzeichnung Aug 2026: 8 Schritte für Makler

Ab dem 2. August 2026 gelten nach Artikel 50 des EU AI Act Transparenzpflichten für bestimmte KI-bearbeitete Immobilienfotos. Nicht jede Korrektur braucht einen sichtbaren Hinweis. Die acht Schritte unten trennen Standard-Korrekturen, materielle Veränderungen und unzulässige Darstellungen sauber voneinander.

Was ändert sich am 2. August 2026?

Artikel 50 der KI-Verordnung tritt in Kraft (Artikel 50 KI-VO). Er trennt die technische Pflicht des Systemanbieters von der sichtbaren Offenlegung durch den professionellen Anwender, und beide Rollen haben eigene Pflichten.

Der Anbieter (Ihr KI-Tool) muss nach Artikel 50 Absatz 2 erfasste KI-Ausgaben maschinenlesbar markieren und ihre Erkennbarkeit ermöglichen; Standard-Bearbeitung kann ausgenommen sein. Das Gesetz schreibt weder C2PA noch EXIF namentlich vor. Die Lösung muss wirksam, zuverlässig, robust und interoperabel sein, soweit dies technisch machbar ist.

Den Betreiber (Sie als Makler) trifft die Pflicht aus Artikel 50 Absatz 4, wenn das veröffentlichte Bild als Deepfake im Sinne des Gesetzes erscheint. Maschinenlesbare Markierungen ersetzen den sichtbaren Hinweis dann nicht, und umgekehrt sind Sie nicht automatisch für die technische Anbieterpflicht verantwortlich. Moderate Belichtung, Schärfe und Farbe können Standard-Bearbeitung sein; bei virtuellem Staging und anderen realistischen materiellen Veränderungen ist ein sichtbarer Hinweis die sichere Praxis.

Die finalen Leitlinien der EU-Kommission stellen klar: Entscheidend sind fertiges Bild, Umfang der Veränderung, Veröffentlichungskontext und Erwartung des Publikums. Den größeren Rahmen dazu haben wir im EU AI Act Leitfaden für Makler zusammengefasst.

Laut Bitkom Research (August 2025) haben sich nur 24 Prozent der deutschen Unternehmen mit dem AI Act befasst, weitere 30 Prozent prüfen gerade erst den eigenen Bezug.

Was kostet Nicht-Compliance?

Artikel 99 nennt für Verstöße gegen Transparenzpflichten Höchstbeträge von bis zu 15 Millionen Euro oder 3 Prozent des weltweiten Vorjahresumsatzes. Bei KMU müssen Behörden Verhältnismäßigkeit und wirtschaftliche Tragfähigkeit berücksichtigen. Unabhängig davon kann ein irreführendes Immobilienfoto bereits heute nach UWG, Vertragsrecht oder Deliktsrecht problematisch sein. Praktisch heißt das: Prüfen Sie das Ergebnis, kaschieren Sie keine Mängel und legen Sie materielle realistische Veränderungen klar offen.

Die 8 Schritte im Überblick

Jeder Schritt ist eigenständig, die Reihenfolge folgt der Dringlichkeit. Am meisten Zeit kosten die Dokumentation der KI-Kompetenz (Schritt 2) und das Original-Archiv (Schritt 6) mit je zwei Stunden, der Rest ist in 30 bis 60 Minuten erledigt.

Schritt 1: Tool-Audit

Schreiben Sie jedem KI-Anbieter, den Sie nutzen, sechs Fragen. Gemeint sind Foto-Optimierung, virtuelles Staging und Exposé-Generator. Wenn Sie zusätzlich einen KI-Chatbot oder ein Bewertungstool einsetzen, gehören die ebenfalls dazu.

• Bettet das Tool maschinenlesbare Markierungen ein (C2PA, IPTC, EXIF)?
• Werden die Daten in der EU verarbeitet?
• Garantiert der Anbieter vertraglich, dass Ihre Fotos nicht zum Modelltraining verwendet werden?
• Liegt eine AVV-Vorlage nach Artikel 28 DSGVO vor?
• Überlebt die Markierung den Re-Upload bei ImmoScout24 und Immowelt?
• Welche Disclosure-Texte empfiehlt der Anbieter für das Inserat?

Wer auf eine dieser Fragen keine Antwort gibt, ist ein Wechselkandidat. Die Antworten archivieren Sie schriftlich.

Eine schnelle Stichprobe geht über contentcredentials.org/verify: Bild hochladen, prüfen, ob ein Manifest vorhanden ist. Wer es technischer mag, nutzt exiftool -G -a foto.jpg und sucht nach Einträgen wie c2pa, JUMBF oder UserComment.

Adobe Photoshop, Google Gemini und OpenAI DALL-E können C2PA-Manifeste einbetten. Bei Immopix erhält jeder bearbeitete JPEG-Download eine unsignierte EXIF-Markierung mit Anbieter, verwendeten Vorlagen und UTC-Zeitstempel. Das unterstützt die maschinenlesbare Kennzeichnung, ist aber keine C2PA Content Credential und sollte nicht ohne aktuelle rechtliche Prüfung als abschließende Erfüllung von Artikel 50 bezeichnet werden (mehr dazu in unserem Beitrag zur rechtssicheren Bildbearbeitung).

Schritt 2: KI-Kompetenz dokumentieren

Artikel 4 der KI-Verordnung verlangt von Anbietern und Betreibern Maßnahmen, die die Entwicklung von KI-Kompetenz bei den Personen unterstützen, die in ihrem Auftrag KI-Systeme bedienen. Mit Inkrafttreten der Digital-Omnibus-Verordnung am 27. Juli 2026 muss kein bestimmtes individuelles Kompetenzniveau garantiert werden. Eine kurze, rollenbezogene Einweisung ist für ein kleines Maklerbüro ein pragmatischer Ansatz.

Eine Zertifizierung oder feste Stundenzahl schreibt das Gesetz nicht vor. Dokumentieren Sie kurz, welche Tools eingesetzt werden, welche typischen Fehler auftreten, wie Ergebnisse geprüft werden und wer die Einweisung erhalten hat. Genauer beschrieben haben wir das im Beitrag zur KI-Kompetenz für Makler.

Drei kostenlose Quellen für Inhalte:

• BNetzA Hinweispapier zur KI-Kompetenz als Lesematerial
• IHK-Onlinekurs "Künstliche Intelligenz" der IHK Rhein-Neckar (kostenfrei und offen zugänglich)
• IVD-Bildungsinstitut "KI in der Immobilienwirtschaft"

Ein interner Vermerk mit Datum, Themen und Teilnehmenden macht die getroffenen Maßnahmen nachvollziehbar.

Schritt 3: AVV mit jedem KI-Anbieter

Verarbeitet ein KI-Anbieter personenbezogene Daten in Ihrem Auftrag, brauchen Sie regelmäßig einen Auftragsverarbeitungsvertrag nach Artikel 28 DSGVO. Ob eine Auftragsverarbeitung vorliegt, hängt von Rollen und Verarbeitung ab; prüfen Sie Vertrag und Datenschutzhinweise des jeweiligen Dienstes.

Wichtige Klauseln, die viele Standard-AVVs nicht enthalten:

• EU-Serverstandort oder Standardvertragsklauseln plus Transfer Impact Assessment
• Transparente Liste der Subunternehmer mit Widerspruchsrecht
• Vertraglich zugesicherter Verzicht auf Trainingsnutzung Ihrer Daten
• Konkretes Löschkonzept nach Vertragsende

Kostenfreie Vorlagen finden Sie bei der Gesellschaft für Datenschutz und Datensicherheit (GDD), bei activeMind und bei eRecht24. Die Mustertexte unterschreiben, an den Anbieter senden, fertig.

Schritt 4: Einwilligung im Maklervertrag

Eine kurze Klausel in den Vermarktungsauftrag genügt. Der Eigentümer wird informiert, dass die Vermarktungsfotos KI-Bearbeitungen wie Wetteroptimierung, Decluttering oder virtuelle Möblierung enthalten können. Schriftliche Einwilligung im Vertrag oder per separater Erklärung beim Fototermin.

Bei bewohnten Immobilien greift zusätzlich eine Entscheidung des LG Frankenthal: Innenraumfotos brauchen die Einwilligung der Bewohner, unabhängig von der KI-Frage. Dazu unser ausführlicher Leitfaden zur Fotografie bewohnter Wohnungen.

Beispielformulierung für Ihren Maklervertrag:

"Der Eigentümer ist damit einverstanden, dass die zur Vermarktung erstellten Fotos digital bearbeitet werden, einschließlich KI-gestützter Optimierung von Wetter, Belichtung und Einrichtung. Ergebnisse werden vor der Veröffentlichung auf eine wahrheitsgetreue Darstellung geprüft. Auf Wunsch werden Originalfotos zur Verfügung gestellt."

Schritt 5: Disclosure-Templates für Inserate

Portale wie ImmobilienScout24 und Immowelt re-encoden hochgeladene Fotos und entfernen dabei häufig die Metadaten. Auf den eingebetteten Markierungen allein dürfen Sie sich nicht verlassen. Der sichtbare Hinweis im Text ist es, was beim Käufer ankommt. Mehr Hintergrund dazu im Beitrag zur KI-Kennzeichnungspflicht für Immobilienfotos.

Ein erforderlicher Hinweis muss spätestens beim ersten Kontakt mit dem relevanten Bild klar wahrnehmbar sein, also auf dem Bild oder direkt daneben und nicht erst im Kleingedruckten am Ende. Im PDF-Exposé gehört er an das erste betroffene Bild und nicht nur auf die letzte Seite.

Vorlagen zum Kopieren in Ihre CMS- oder Exposé-Templates:

Für allgemeine KI-Optimierung (Wetter, Licht, Decluttering):

"Einzelne Fotos wurden mit KI-Unterstützung optimiert (Belichtung, Wetter, Bildhintergrund). Der Ist-Zustand der Immobilie entspricht den Darstellungen. Originalfotos auf Anfrage."

Für virtuelles Staging:

"Visualisierung. Die gezeigte Möblierung ist KI-generiert und nicht Bestandteil der Immobilie. Originalzustand: leer."

Für Himmel- oder Wetteraustausch:

"Himmel und Beleuchtung wurden digital angepasst, um den Eindruck eines sonnigen Tages zu vermitteln."

Benennen Sie dabei die künstliche beziehungsweise KI-gestützte Bearbeitung klar. "Professionell optimiert" allein ist zu unbestimmt; eine kurze konkrete Formulierung erklärt besser, was sich geändert hat.

Schritt 6: Original-Archiv aufsetzen

Der AI Act schreibt für diese Immobilienfotos keine konkrete Aufbewahrungsfrist vor. Trotzdem sind Originale praktisch wichtig: Sie erleichtern die Prüfung, beantworten Rückfragen und machen Änderungen nachvollziehbar.

Sinnvoller Mindeststandard:

• Originalfoto und bearbeitete Version nach der internen Lösch- und Aufbewahrungsregel zusammenhalten
• Dateinamen-Konvention: {Objekt-ID}_{YYYYMMDD}_{orig|ai}.jpg, also etwa OBJ-2026-042_20260615_orig.jpg
• Separater Cloud-Ordner mit Zugriffsschutz, nicht das normale Marketing-Laufwerk

Schritt 7: KI-Richtlinie schreiben

Eine einseitige interne KI-Richtlinie ist für ein kleines Maklerbüro ein pragmatischer Weg, Zuständigkeiten und Prüfregeln festzuhalten. Ein aufwendiges AI-Governance-Framework ist für diese Nutzung regelmäßig nicht nötig.

Inhalte, die hineingehören:

• Whitelist der genehmigten KI-Tools
• Verbotene Eingaben, etwa Klardaten von Eigentümern in ChatGPT
• Regel für die sichtbare Kennzeichnung materiell veränderter KI-Bilder
• Vier-Augen-Prinzip bei KI-generierten Exposé-Texten
• Namentlicher Ansprechpartner für KI-Fragen

Die GDD-Musterrichtlinie zum Einsatz von KI kann als Ausgangspunkt dienen. Eine Bestätigung der Mitarbeitenden dokumentiert die Kenntnisnahme; die kurze praktische Einweisung aus Schritt 2 sollte zusätzlich festgehalten werden.

Schritt 8: Berufshaftpflicht prüfen

Die Standard-Berufshaftpflicht für Makler deckt KI-Risiken in der Regel nicht explizit. Wenn ein Käufer wegen eines KI-bearbeiteten Fotos klagt und behauptet, getäuscht worden zu sein, kann der Versicherer den Schadensersatz ablehnen, wenn die KI-Klausel fehlt.

Konkreter Schritt: schreiben Sie Ihrem Versicherer eine kurze Mail. "Sind Vermögensschäden aus KI-gestützter Bildbearbeitung und Exposé-Erstellung mitversichert?" Die Antwort archivieren Sie zusammen mit der Police.

Falls Ihre aktuelle Police KI-bezogene Vermögensschäden ausdrücklich ausschließt, lassen Sie sich zu einem passenden Zusatzbaustein beraten.

Die zweite Frist: 2. Dezember 2026

Für generative KI-Systeme, die bereits vor dem 2. August 2026 auf dem Markt waren, sieht die Digital-Omnibus-Verordnung eine begrenzte Übergangsfrist bis zum 2. Dezember 2026 für die technische Markierungs- und Erkennbarkeitspflicht des Anbieters vor. Ihre eigene sichtbare Offenlegung verschiebt diese Frist nicht.

Häufige Fragen

Muss ich jedes Foto einzeln kennzeichnen oder reicht ein Sammelhinweis?

Ein Sammelhinweis kann funktionieren, wenn er beim ersten Kontakt mit dem relevanten Bild klar wahrnehmbar ist und eindeutig erkennen lässt, welche Bilder gemeint sind. Bei virtuellem Staging ist eine Bildunterschrift wie "Virtuell möbliert" direkt am jeweiligen Foto klarer.

Zählt eine KI-Wetterkorrektur als Deepfake?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Eine moderate Wetterkorrektur kann je nach Umfang und Kontext außerhalb der sichtbaren Offenlegungspflicht liegen. Verändert sie die Aussage oder den Gesamteindruck deutlich und wirkt die fertige Aufnahme wie eine authentische Abbildung, ist ein sichtbarer Hinweis die sichere Lösung.

Was ist der Unterschied zwischen virtuellem Staging und Deepfake?

Virtuelles Staging kann als visueller Vorschlag verständlich sein, wenn es klar gekennzeichnet wird. Ohne sichtbaren Hinweis kann eine realistisch möblierte Aufnahme dagegen fälschlich wie der echte Zustand wirken. Verändern Sie deshalb keine baulichen Merkmale und halten Sie den leeren Originalzustand verfügbar. Vertiefend dazu unser Leitfaden zur Kennzeichnung virtueller Möblierung.

Kann mich ein konkurrierender Makler abmahnen?

Wettbewerbsrechtliche Ansprüche können je nach Fall auch von Mitbewerbern oder qualifizierten Verbänden verfolgt werden. Ob Artikel 50 im konkreten Fall unmittelbar als Marktverhaltensregel durchgesetzt werden kann und welche Kosten entstehen, sollte bei einem tatsächlichen Streit anwaltlich geprüft werden.

Immopix ergänzt bearbeitete JPEGs, Displaybilder und Vorschaubilder um unsignierte EXIF-Herkunftsinformationen. Prüfen Sie jedes Ergebnis vor der Veröffentlichung; die Metadaten ersetzen keinen erforderlichen sichtbaren Hinweis. Kostenlos ausprobieren.