KI-Kennzeichnung Aug 2026: 8 Schritte für Makler

Ab dem 2. August 2026 verlangt der EU AI Act eine Kennzeichnung KI-bearbeiteter Immobilienfotos. Bußgelder bis 15 Millionen Euro oder 3 Prozent Jahresumsatz sind möglich, das größere Risiko sind aber UWG-Abmahnungen durch Mitbewerber und die Wettbewerbszentrale. Dieser Leitfaden zeigt in acht Schritten, was Ihr Maklerbüro bis zum 2. August konkret tun muss.

Was ändert sich am 2. August 2026?

Artikel 50 der KI-Verordnung tritt in Kraft. KI-erzeugte oder wesentlich veränderte Inhalte müssen sowohl maschinenlesbar markiert als auch sichtbar für den Betrachter erkennbar sein (Artikel 50 KI-VO).

Für Sie als Makler bedeutet das zwei Pflichten parallel. Ihr KI-Tool muss Metadaten in jedes Bild einbetten. Sie selbst müssen im Inserat einen sichtbaren Hinweis platzieren. Das gilt für Wetteraustausch, virtuelles Staging, Decluttering und alle anderen wesentlichen Bearbeitungen. Helligkeit, Schärfe und Farbkorrektur bleiben ohne Kennzeichnung erlaubt.

Laut Bitkom Research (August 2025) haben sich nur 24 Prozent der deutschen Unternehmen mit dem AI Act befasst, weitere 30 Prozent prüfen gerade erst den eigenen Bezug. Die meisten Maklerbüros sind nicht vorbereitet.

Wer haftet, Sie oder Ihr KI-Tool?

Beide. Der EU AI Act unterscheidet zwei Rollen, und jede hat eigene Pflichten.

Der Anbieter (Ihr KI-Tool) ist nach Artikel 50 Absatz 2 für die maschinenlesbare Markierung zuständig. Er muss dafür sorgen, dass jedes ausgespielte Bild als KI-bearbeitet erkennbar bleibt, etwa durch C2PA-Content-Credentials oder EXIF-Metadaten.

Der Betreiber (Sie als Makler) trifft die Pflicht aus Artikel 50 Absatz 4: die sichtbare Offenlegung im veröffentlichten Inserat. Selbst wenn Ihr Tool perfekt markiert, kann Sie eine fehlende Bildunterschrift abmahnfähig machen. Umgekehrt schützt Sie ein vorbildlicher Hinweis nicht vor Ärger, wenn das Tool die Metadaten-Pflicht ignoriert. Der Käufer und ein abmahnender Mitbewerber sehen nur Ihr Inserat.

Deutsche Anwaltskanzleien wie TWW Law gehen davon aus, dass die Hauptlast der Durchsetzung beim Betreiber landen wird.

Was kostet Nicht-Compliance wirklich?

Die meisten Beiträge nennen nur die Bußgeldgrenzen aus Artikel 99: bis zu 15 Millionen Euro oder 3 Prozent des weltweiten Jahresumsatzes. Für ein Maklerbüro mit fünf Mitarbeitern ist das theoretisch, in der Praxis kommt es darauf nicht an.

Die Wettbewerbszentrale hat 2024 über 3.100 Fälle bearbeitet, mehr als die Hälfte wegen irreführender Werbung (Jahresbericht 2024). Im Februar 2026 hat sie einen eigenen Leitfaden zur KI-Kennzeichnung veröffentlicht.

Wie schnell deutsche Gerichte auf KI-Themen in der Maklerbranche reagieren, zeigt das Versäumnisurteil des LG Augsburg vom 8. Januar 2026 (Az. 2 HK O 4274/25). Es ging zwar um ein KI-Akquisetool, nicht um Fotos. Die Klägerin war die Wettbewerbszentrale, der Tenor: technologischer Fortschritt entbindet nicht von den Grundregeln des Wettbewerbsrechts.

Die 8 Schritte im Überblick

Jeder Schritt ist eigenständig, die Reihenfolge folgt der Dringlichkeit. AVV (Schritt 3) und Disclosure-Templates (Schritt 5) kosten die meiste Zeit. Die übrigen sechs Schritte sind in je 30 bis 60 Minuten erledigt.

Schritt 1: Tool-Audit (30 Minuten, Mai)

Schreiben Sie jedem KI-Anbieter, den Sie nutzen, sechs Fragen. Gemeint sind Foto-Optimierung, virtuelles Staging und Exposé-Generator. Wenn Sie zusätzlich einen KI-Chatbot oder ein Bewertungstool einsetzen, gehören die ebenfalls dazu.

• Bettet das Tool maschinenlesbare Markierungen ein (C2PA, IPTC, EXIF)?
• Werden die Daten in der EU verarbeitet?
• Garantiert der Anbieter vertraglich, dass Ihre Fotos nicht zum Modelltraining verwendet werden?
• Liegt eine AVV-Vorlage nach Artikel 28 DSGVO vor?
• Überlebt die Markierung den Re-Upload bei ImmoScout24 und Immowelt?
• Welche Disclosure-Texte empfiehlt der Anbieter für das Inserat?

Wer auf eine dieser Fragen keine Antwort gibt, ist ein Wechselkandidat. Die Antworten archivieren Sie schriftlich.

Eine schnelle Stichprobe geht über contentcredentials.org/verify: Bild hochladen, prüfen, ob ein Manifest vorhanden ist. Wer es technischer mag, nutzt exiftool -G -a foto.jpg und sucht nach Einträgen wie c2pa, JUMBF oder UserComment.

Adobe Photoshop, Google Gemini und OpenAI DALL-E embedden C2PA-Manifeste automatisch. Pedra.ai und Midjourney nicht. Bei Immopix bettet jedes bearbeitete Foto eine EXIF-Markierung mit Anbieter, Modell, verwendeten Vorlagen und UTC-Zeitstempel ein, das erfüllt die Anforderung aus Artikel 50 Absatz 2 (mehr dazu in unserem Beitrag zur rechtssicheren Bildbearbeitung).

Schritt 2: KI-Kompetenz dokumentieren (2 Stunden, Mai)

Artikel 4 der KI-Verordnung gilt bereits seit dem 2. Februar 2025 und verlangt nachgewiesene KI-Kompetenz aller Mitarbeiter, die KI-Systeme einsetzen. Die Bundesnetzagentur kann den Nachweis ab August 2026 durchsetzen. Wer noch nichts dokumentiert hat, ist technisch im Verzug.

Das BNetzA-Hinweispapier (Juni 2025) verlangt keine Zertifizierung: ein 60- bis 90-minütiger Workshop mit Anwesenheitsliste und Unterschrift reicht für ein kleines Maklerbüro. Genauer beschrieben haben wir das im Beitrag zur KI-Kompetenzpflicht für Makler.

Drei kostenlose Quellen für Inhalte:

• BNetzA Hinweispapier zur KI-Kompetenz als Lesematerial
• IHK-Onlinekurs "Künstliche Intelligenz" der IHK Rhein-Neckar (kostenfrei und offen zugänglich)
• IVD-Bildungsinstitut "KI in der Immobilienwirtschaft"

Anwesenheitsliste mit Datum, Themen, Unterschrift jedes Mitarbeiters: das ist die Form, die eine Marktüberwachungsbehörde sehen möchte.

Schritt 3: AVV mit jedem KI-Anbieter (1 Stunde, Mai)

Sobald ein KI-Tool personenbezogene Daten verarbeitet (Bewohner auf Fotos, Außenaufnahmen mit Passanten, Eigentümer-Eingaben in einem Exposé-Generator), ist ein Auftragsverarbeitungsvertrag nach Artikel 28 DSGVO Pflicht, ohne Ausnahme.

Wichtige Klauseln, die viele Standard-AVVs nicht enthalten:

• EU-Serverstandort oder Standardvertragsklauseln plus Transfer Impact Assessment
• Transparente Liste der Subunternehmer mit Widerspruchsrecht
• Vertraglich zugesicherter Verzicht auf Trainingsnutzung Ihrer Daten
• Konkretes Löschkonzept nach Vertragsende

Kostenfreie Vorlagen finden Sie bei der Gesellschaft für Datenschutz und Datensicherheit (GDD), bei activeMind und bei eRecht24. Die Mustertexte unterschreiben, an den Anbieter senden, fertig.

Schritt 4: Einwilligung im Maklervertrag (30 Minuten, Juni)

Eine kurze Klausel in den Vermarktungsauftrag genügt. Der Eigentümer wird informiert, dass die Vermarktungsfotos KI-Bearbeitungen wie Wetteroptimierung, Decluttering oder virtuelle Möblierung enthalten können. Schriftliche Einwilligung im Vertrag oder per separater Erklärung beim Fototermin.

Bei bewohnten Immobilien greift zusätzlich eine Entscheidung des LG Frankenthal: Innenraumfotos brauchen die Einwilligung der Bewohner, unabhängig von der KI-Frage. Dazu unser ausführlicher Leitfaden zur Fotografie bewohnter Wohnungen.

Beispielformulierung für Ihren Maklervertrag:

"Der Eigentümer ist damit einverstanden, dass die zur Vermarktung erstellten Fotos digital bearbeitet werden, einschließlich KI-gestützter Optimierung von Wetter, Belichtung und Einrichtung. Die KI-Bearbeitung verändert nie die tatsächliche Beschaffenheit der Immobilie. Auf Wunsch werden Originalfotos zur Verfügung gestellt."

Schritt 5: Disclosure-Templates für Inserate (1 Stunde, Juni)

Hier liegt der Hauptaufwand, und das größte Abmahnrisiko. Laut Leitfaden der Wettbewerbszentrale (Februar 2026) muss der Hinweis beim ersten Kontakt sichtbar sein, nicht im Kleingedruckten.

Wichtig zu verstehen: Portale wie ImmobilienScout24 und Immowelt re-encoden hochgeladene Fotos und entfernen dabei häufig die Metadaten. Auf den eingebetteten Markierungen allein dürfen Sie sich nicht verlassen. Der sichtbare Hinweis im Text ist es, was beim Käufer ankommt. Mehr Hintergrund dazu im Beitrag zur KI-Kennzeichnungspflicht für Immobilienfotos.

Vorlagen zum Kopieren in Ihre CMS- oder Exposé-Templates:

Für allgemeine KI-Optimierung (Wetter, Licht, Decluttering):

"Einzelne Fotos wurden mit KI-Unterstützung optimiert (Belichtung, Wetter, Bildhintergrund). Der Ist-Zustand der Immobilie entspricht den Darstellungen. Originalfotos auf Anfrage."

Für virtuelles Staging:

"Visualisierung. Die gezeigte Möblierung ist KI-generiert und nicht Bestandteil der Immobilie. Originalzustand: leer."

Für Himmel- oder Wetteraustausch:

"Himmel und Beleuchtung wurden digital angepasst, um den Eindruck eines sonnigen Tages zu vermitteln."

Eine Studie aus dem Organizational Behavior and Human Decision Processes (Schilke und Reimann, 2025) zeigt, dass naive KI-Offenlegung das Vertrauen um 16 bis 20 Prozent senken kann. "Professionell optimiert" beschreibt dasselbe wie "KI-bearbeitet", ohne den Manipulationsverdacht zu wecken. Die Pflicht zur Offenlegung bleibt, das Wie liegt in Ihrer Hand.

Platzierung: in das Beschreibungsfeld des Portals, nicht in "Sonstiges" oder "Hinweise". Im PDF-Exposé in einen eigenen Absatz, nicht in die Fußnote.

Schritt 6: Original-Archiv aufsetzen (2 Stunden, Juli)

Der AI Act schreibt für KMU keine konkrete Aufbewahrungsfrist vor. In der Praxis brauchen Sie die Originale aus drei Gründen: zur Beweisführung bei einer Wettbewerbszentrale-Abmahnung, zur Klärung mit Käufern, und zur Erfüllung der Nachweispflicht aus § 5 Absatz 2 DSGVO.

Sinnvoller Mindeststandard:

• Originalfoto und bearbeitete Version mindestens drei Jahre nach Vertragsabschluss aufbewahren (Verjährung nach § 195 BGB)
• Dateinamen-Konvention: {Objekt-ID}_{YYYYMMDD}_{orig|ai}.jpg, also etwa OBJ-2026-042_20260615_orig.jpg
• Separater Cloud-Ordner mit Zugriffsschutz, nicht das normale Marketing-Laufwerk

In Kalifornien ist die Aufbewahrung nach Assembly Bill 723 seit Januar 2026 explizit Pflicht. Deutschland wird voraussichtlich nachziehen, wer heute schon archiviert, ist auf der sicheren Seite.

Schritt 7: KI-Richtlinie schreiben (1 Stunde, Juli)

Die Bundesnetzagentur erwartet adäquate Dokumentation, schreibt aber kein Format vor. Eine einseitige interne KI-Richtlinie reicht für ein Maklerbüro mit bis zu zehn Mitarbeitern, aufwendige AI-Governance-Frameworks sind nicht nötig.

Inhalte, die hineingehören:

• Whitelist der genehmigten KI-Tools
• Verbotene Eingaben, etwa Klardaten von Eigentümern in ChatGPT
• Pflicht zur Kennzeichnung jedes KI-Bildes im Inserat
• Vier-Augen-Prinzip bei KI-generierten Exposé-Texten
• Namentlicher Ansprechpartner für KI-Fragen

Die GDD-Musterrichtlinie zum Einsatz von KI ist kostenfrei und gilt als Quasi-Standard. Alternativ die Vorlagen von SRD Rechtsanwälte oder FKU Berlin. Alle Mitarbeiter unterschreiben einmalig, das gilt gleichzeitig als Schulungsnachweis aus Schritt 2.

Schritt 8: Berufshaftpflicht prüfen (30 Minuten, August)

Die Standard-Berufshaftpflicht für Makler deckt KI-Risiken in der Regel nicht explizit. Wenn ein Käufer wegen eines KI-bearbeiteten Fotos klagt und behauptet, getäuscht worden zu sein, kann der Versicherer den Schadensersatz ablehnen, wenn die KI-Klausel fehlt.

Konkreter Schritt: schreiben Sie Ihrem Versicherer eine kurze Mail. "Sind Vermögensschäden aus KI-gestützter Bildbearbeitung und Exposé-Erstellung mitversichert?" Die Antwort archivieren Sie zusammen mit der Police.

Hiscox hat seine Berufshaftpflicht im Frühjahr 2026 um eine ausdrückliche KI-Klausel erweitert (Cash Online, März 2026). Allianz, R+V und VHV ziehen voraussichtlich nach. Falls Ihre aktuelle Police KI explizit ausschließt, prüfen Sie einen Wechsel oder einen Zusatzbaustein.

Was, wenn das KI-MIG nicht rechtzeitig kommt?

Das deutsche Marktüberwachungs- und Innovationsförderungsgesetz (KI-MIG) ist Stand Mai 2026 noch im Bundestagsverfahren. Erste Lesung war am 20. März 2026, die Verabschiedung soll vor dem 2. August folgen.

Auch wenn das KI-MIG verspätet kommt, ändert das nichts. Die EU-Verordnung gilt unmittelbar in jedem Mitgliedstaat. UWG-Abmahnungen funktionieren über § 3a UWG sofort, dafür braucht es kein nationales Durchführungsgesetz. Die Bundesnetzagentur ist im KI-MIG-Entwurf bereits als zuständige Behörde benannt.

Wer am 3. August 2026 ein nicht gekennzeichnetes Foto im Portal hat, riskiert die Abmahnung. Auf das nationale Gesetz zu warten, ist keine Option.

Häufige Fragen

Muss ich jedes Foto einzeln kennzeichnen oder reicht ein Sammelhinweis?

Ein Sammelhinweis im Exposétext oder Beschreibungsfeld reicht für Standard-Optimierungen wie Wetter und Belichtung. Bei virtuellem Staging und bei Bildern, die einzelne Räume mit KI-generierten Möbeln zeigen, sollten Sie zusätzlich pro Bild eine Bildunterschrift wie "Visualisierung" oder "Virtuell möbliert" setzen. Faustregel: je weiter die Bearbeitung von der Realität entfernt ist, desto näher muss der Hinweis am Bild stehen.

Zählt eine KI-Wetterkorrektur als Deepfake?

Nein, eine Wetterkorrektur ist nach der überwiegenden juristischen Meinung kein Deepfake im Sinne von Artikel 3 Nummer 60 KI-VO. Sie ist aber eine wesentliche Veränderung im Sinne von Artikel 50 und damit kennzeichnungspflichtig. Der Unterschied: ein Deepfake erweckt den falschen Eindruck, das Bild zeige eine reale Situation. Die Sonne, die nicht schien, fällt darunter. Das Hinzufügen eines nicht existierenden Balkons wäre ein Deepfake und gleichzeitig wettbewerbswidrig.

Was ist der Unterschied zwischen virtuellem Staging und Deepfake?

Virtuelles Staging erkennt der Betrachter als visuellen Vorschlag, wenn es klar gekennzeichnet wird. Ein Deepfake versucht, als authentisch durchzugehen. Solange Sie virtuelle Möblierung mit Begriffen wie "Visualisierung" oder "Einrichtungsvorschlag" kennzeichnen und den leeren Originalzustand verfügbar halten, sind Sie auf der sicheren Seite. Ohne Kennzeichnung wird daraus ein Deepfake mit Wettbewerbsverstoß. Vertiefend dazu unser Leitfaden zur Kennzeichnung virtueller Möblierung.

Kann mich ein konkurrierender Makler abmahnen?

Ja. § 3a UWG in Verbindung mit Artikel 50 KI-VO macht jeden Mitbewerber abmahnberechtigt, ebenso die Wettbewerbszentrale und Verbraucherschutzverbände. Eine typische Abmahnung kostet 500 bis 1.400 Euro Anwaltsgebühren plus eine Unterlassungserklärung mit Vertragsstrafe für Wiederholungsfälle. Bei mehreren Inseraten summiert sich das schnell.

Was, wenn mein KI-Tool keine Metadaten einbettet?

Dann verstößt der Anbieter gegen Artikel 50 Absatz 2, das ist primär sein Problem. Sie als Betreiber haften aber für Ihre eigene Pflicht aus Absatz 4, also den sichtbaren Hinweis im Inserat. Den können Sie auch ohne Tool-Metadaten korrekt setzen. Praktisch heißt das: kennzeichnen Sie sichtbar, und wechseln Sie mittelfristig zu einem Anbieter, der die Metadaten-Pflicht selbst erfüllt. Für Tool-Audits hilft der Foto-Check bei der Bewertung Ihrer aktuellen Bildqualität.

Fazit

Acht Schritte, etwa ein Arbeitstag insgesamt, drei Monate Vorlauf. Wer im Mai mit Tool-Audit, Kompetenzdokumentation und AVV beginnt, hat im Juni Luft für Maklervertrag und Disclosure-Templates und im Juli für Archiv und Richtlinie. Die Berufshaftpflicht-Frage bleibt für die letzte Augustwoche.

Wer in dieser Woche drei Dinge macht, deckt etwa 80 Prozent des Abmahnrisikos: Disclosure-Texte in die Inserat-Templates übernehmen (Schritt 5), AVV mit dem Foto-Tool unterzeichnen (Schritt 3), Schulungsnachweis anlegen (Schritt 2).

Eine Übersicht der bisherigen Beiträge zum Thema finden Sie im EU AI Act Leitfaden für Makler.

Immopix bettet die maschinenlesbaren EXIF-Metadaten automatisch in jedes bearbeitete Foto ein und ändert nie die Immobilie selbst. Sie konzentrieren sich auf Ihre Objekte, wir kümmern uns um die technische Seite der Kennzeichnung. Kostenlos ausprobieren.