KI-Kennzeichnung umsetzen: 8 Schritte für Makler

Diese Checkliste hilft Ihnen, die KI-Kennzeichnung im Maklerbüro praktisch umzusetzen. Sie beginnt bei der Auswahl Ihrer Werkzeuge und endet bei der Prüfung des veröffentlichten Inserats.

Was diese Seite abdeckt: den Ablauf im Büro, also Tool-Prüfung, Verträge, Vorlagen, Original-Archiv und Einweisung. Sie beantwortet nicht, ob ein einzelnes Bild einen Hinweis braucht. Diese Entscheidung trifft der zentrale Beitrag zur KI-Kennzeichnung bei Immobilienfotos. Die Formulierungen für virtuell möblierte Räume stehen unter Virtuelles Staging kennzeichnen.

Wofür diese Checkliste gedacht ist

Seit dem 2. August 2026 gelten die Transparenzpflichten aus Artikel 50. Absatz 2 bindet den Anbieter des KI-Systems, der seine Ausgaben maschinenlesbar markiert. Absatz 4 bindet Sie als veröffentlichenden Makler: Sie prüfen das fertige Bild und legen eine realistische, wesentliche Veränderung sichtbar offen. Nicht jede KI-Bearbeitung löst diese zweite Pflicht aus. Die Entscheidung je Bild trifft der zentrale Leitfaden, nicht diese Checkliste.

Diese acht Schritte behandeln den internen Ablauf. Sie ersetzen weder die Prüfung des einzelnen Fotos noch eine Rechtsberatung. Den rechtlichen Rahmen erklärt der EU-AI-Act-Leitfaden für Makler.

Die 8 Schritte im Überblick

Die Fristen in der letzten Spalte zeigen, wann der jeweilige Schritt in Ihrem Ablauf fällig ist.

Schritt 1: Tool-Audit

Schreiben Sie jedem KI-Anbieter, den Sie nutzen, sechs Fragen. Gemeint sind Foto-Optimierung, virtuelles Staging und Exposé-Generator. Wenn Sie zusätzlich einen KI-Chatbot oder ein Bewertungstool einsetzen, gehören die ebenfalls dazu.

• Bettet das Tool maschinenlesbare Markierungen ein (C2PA, IPTC, EXIF)?
• Werden die Daten in der EU verarbeitet?
• Garantiert der Anbieter vertraglich, dass Ihre Fotos nicht zum Modelltraining verwendet werden?
• Liegt eine AVV-Vorlage nach Artikel 28 DSGVO vor?
• Überlebt die Markierung den Re-Upload bei ImmoScout24 und Immowelt?
• Welche Disclosure-Texte empfiehlt der Anbieter für das Inserat?

Wer auf eine dieser Fragen keine Antwort gibt, ist ein Wechselkandidat. Die Antworten archivieren Sie schriftlich.

Eine schnelle Stichprobe geht über contentcredentials.org/verify: Bild hochladen, prüfen, ob ein Manifest vorhanden ist. Wer es technischer mag, nutzt exiftool -G -a foto.jpg und sucht nach Einträgen wie c2pa, JUMBF oder UserComment.

Immopix ergänzt neue KI-bearbeitete JPEGs um C2PA Content Credentials. Diese digital signierten Angaben nennen Immopix und weisen auf die KI-Bearbeitung hin. Zusätzlich bleiben EXIF-Daten mit Anbieter, Vorlagen und UTC-Zeitstempel erhalten. Öffentliche Prüfdienste stufen unseren eigenen Aussteller derzeit nicht als vertrauenswürdig ein. Verwechseln Sie diese Meldung nicht mit einer fehlenden Signatur. Die Herkunftsangaben allein belegen keine abschließende Erfüllung von Artikel 50. Unsere FAQ erklärt auch, welche älteren Dateien noch keine Signatur tragen.

Schritt 2: KI-Kompetenz dokumentieren

Artikel 4 der KI-Verordnung verlangt von Anbietern und Betreibern Maßnahmen, die die Entwicklung von KI-Kompetenz bei den Personen unterstützen, die in ihrem Auftrag KI-Systeme bedienen. Mit Inkrafttreten der Digital-Omnibus-Verordnung am 27. Juli 2026 muss kein bestimmtes individuelles Kompetenzniveau garantiert werden. Eine kurze, rollenbezogene Einweisung ist für ein kleines Maklerbüro ein pragmatischer Ansatz.

Eine Zertifizierung oder feste Stundenzahl schreibt das Gesetz nicht vor. Dokumentieren Sie kurz, welche Tools eingesetzt werden, welche typischen Fehler auftreten, wie Ergebnisse geprüft werden und wer die Einweisung erhalten hat. Genauer beschrieben haben wir das im Beitrag zur KI-Kompetenz für Makler.

Drei kostenlose Quellen für Inhalte:

• BNetzA Hinweispapier zur KI-Kompetenz als Lesematerial
• IHK-Onlinekurs "Künstliche Intelligenz" der IHK Rhein-Neckar (kostenfrei und offen zugänglich)
• IVD-Bildungsinstitut "KI in der Immobilienwirtschaft"

Ein interner Vermerk mit Datum, Themen und Teilnehmenden macht die getroffenen Maßnahmen nachvollziehbar.

Schritt 3: AVV mit jedem KI-Anbieter

Verarbeitet ein KI-Anbieter personenbezogene Daten in Ihrem Auftrag, brauchen Sie regelmäßig einen Auftragsverarbeitungsvertrag nach Artikel 28 DSGVO. Ob eine Auftragsverarbeitung vorliegt, hängt von Rollen und Verarbeitung ab; prüfen Sie Vertrag und Datenschutzhinweise des jeweiligen Dienstes.

Wichtige Klauseln, die viele Standard-AVVs nicht enthalten:

• EU-Serverstandort oder Standardvertragsklauseln plus Transfer Impact Assessment
• Transparente Liste der Subunternehmer mit Widerspruchsrecht
• Vertraglich zugesicherter Verzicht auf Trainingsnutzung Ihrer Daten
• Konkretes Löschkonzept nach Vertragsende

Kostenfreie Vorlagen finden Sie bei der Gesellschaft für Datenschutz und Datensicherheit (GDD), bei activeMind und bei eRecht24. Die Mustertexte unterschreiben, an den Anbieter senden, fertig.

Schritt 4: Einwilligung im Maklervertrag

Eine kurze Klausel in den Vermarktungsauftrag genügt. Der Eigentümer wird informiert, dass die Vermarktungsfotos KI-Bearbeitungen wie Wetteroptimierung, Decluttering oder virtuelle Möblierung enthalten können. Schriftliche Einwilligung im Vertrag oder per separater Erklärung beim Fototermin.

Bei bewohnten Immobilien greift zusätzlich eine Entscheidung des LG Frankenthal: Innenraumfotos brauchen die Einwilligung der Bewohner, unabhängig von der KI-Frage. Dazu unser ausführlicher Leitfaden zur Fotografie bewohnter Wohnungen.

Beispielformulierung für Ihren Maklervertrag:

"Der Eigentümer ist damit einverstanden, dass die zur Vermarktung erstellten Fotos digital bearbeitet werden, einschließlich KI-gestützter Optimierung von Wetter, Belichtung und Einrichtung. Ergebnisse werden vor der Veröffentlichung auf eine wahrheitsgetreue Darstellung geprüft. Auf Wunsch werden Originalfotos zur Verfügung gestellt."

Schritt 5: Disclosure-Templates für Inserate

Immobilienportale rechnen hochgeladene Fotos für ihre eigenen Darstellungsgrößen neu und können dabei eingebettete Metadaten entfernen. Verlassen Sie sich deshalb nicht auf die Markierung in der Datei. Der sichtbare Hinweis ist es, was beim Käufer ankommt. Ob ein einzelnes Bild einen braucht, entscheidet der Beitrag zur KI-Kennzeichnung bei Immobilienfotos.

Uns ist keine veröffentlichte Regel von ImmobilienScout24 oder Immowelt bekannt, die eine KI-Kennzeichnung ausdrücklich vorschreibt. Behandeln Sie einen Hinweis deshalb als rechtliche und vertrauensbildende Entscheidung, nicht als Portalvorgabe. Portale können ihre Bildregeln jederzeit ändern; prüfen Sie im Zweifel Ihren Anbieterbereich.

Ein erforderlicher Hinweis muss spätestens beim ersten Kontakt mit dem relevanten Bild klar wahrnehmbar sein, also auf dem Bild oder direkt daneben und nicht erst im Kleingedruckten am Ende. Im PDF-Exposé gehört er an das erste betroffene Bild und nicht nur auf die letzte Seite.

Vorlagen zum Kopieren in Ihre CMS- oder Exposé-Templates:

Für allgemeine KI-Optimierung (Wetter, Licht, Decluttering):

"Einzelne Fotos wurden mit KI-Unterstützung optimiert (Belichtung, Wetter, Bildhintergrund). Der Ist-Zustand der Immobilie entspricht den Darstellungen. Originalfotos auf Anfrage."

Für virtuelles Staging:

"Visualisierung. Die gezeigte Möblierung ist KI-generiert und nicht Bestandteil der Immobilie. Originalzustand: leer."

Für Himmel- oder Wetteraustausch:

"Himmel und Beleuchtung wurden digital angepasst, um den Eindruck eines sonnigen Tages zu vermitteln."

Benennen Sie dabei die künstliche beziehungsweise KI-gestützte Bearbeitung klar. "Professionell optimiert" allein ist zu unbestimmt; eine kurze konkrete Formulierung erklärt besser, was sich geändert hat.

Schritt 6: Original-Archiv aufsetzen

Der AI Act schreibt für diese Immobilienfotos keine konkrete Aufbewahrungsfrist vor. Trotzdem sind Originale praktisch wichtig: Sie erleichtern die Prüfung, beantworten Rückfragen und machen Änderungen nachvollziehbar.

Sinnvoller Mindeststandard:

• Originalfoto und bearbeitete Version nach der internen Lösch- und Aufbewahrungsregel zusammenhalten
• Dateinamen-Konvention: {Objekt-ID}_{YYYYMMDD}_{orig|ai}.jpg, also etwa OBJ-2026-042_20260615_orig.jpg
• Separater Cloud-Ordner mit Zugriffsschutz, nicht das normale Marketing-Laufwerk

Schritt 7: KI-Richtlinie schreiben

Eine einseitige interne KI-Richtlinie ist für ein kleines Maklerbüro ein pragmatischer Weg, Zuständigkeiten und Prüfregeln festzuhalten. Ein aufwendiges AI-Governance-Framework ist für diese Nutzung regelmäßig nicht nötig.

Inhalte, die hineingehören:

• Whitelist der genehmigten KI-Tools
• Verbotene Eingaben, etwa Klardaten von Eigentümern in ChatGPT
• Regel für die sichtbare Kennzeichnung materiell veränderter KI-Bilder
• Vier-Augen-Prinzip bei KI-generierten Exposé-Texten
• Namentlicher Ansprechpartner für KI-Fragen

Die GDD-Musterrichtlinie zum Einsatz von KI kann als Ausgangspunkt dienen. Eine Bestätigung der Mitarbeitenden dokumentiert die Kenntnisnahme; die kurze praktische Einweisung aus Schritt 2 sollte zusätzlich festgehalten werden.

Schritt 8: Berufshaftpflicht prüfen

Die Standard-Berufshaftpflicht für Makler deckt KI-Risiken in der Regel nicht explizit. Wenn ein Käufer wegen eines KI-bearbeiteten Fotos klagt und behauptet, getäuscht worden zu sein, kann der Versicherer den Schadensersatz ablehnen, wenn die KI-Klausel fehlt.

Konkreter Schritt: schreiben Sie Ihrem Versicherer eine kurze Mail. "Sind Vermögensschäden aus KI-gestützter Bildbearbeitung und Exposé-Erstellung mitversichert?" Die Antwort archivieren Sie zusammen mit der Police.

Falls Ihre aktuelle Police KI-bezogene Vermögensschäden ausdrücklich ausschließt, lassen Sie sich zu einem passenden Zusatzbaustein beraten.

Die zweite Frist: 2. Dezember 2026

Für generative KI-Systeme, die bereits vor dem 2. August 2026 auf dem Markt waren, sieht die Digital-Omnibus-Verordnung eine begrenzte Übergangsfrist bis zum 2. Dezember 2026 für die technische Markierungs- und Erkennbarkeitspflicht des Anbieters vor. Ihre eigene sichtbare Offenlegung verschiebt diese Frist nicht.

Häufige Fragen

Muss ich jedes Foto einzeln kennzeichnen oder reicht ein Sammelhinweis?

Ein Sammelhinweis kann funktionieren, wenn er beim ersten Kontakt mit dem relevanten Bild klar wahrnehmbar ist und eindeutig erkennen lässt, welche Bilder gemeint sind. Bei virtuellem Staging ist eine Bildunterschrift wie "Virtuell möbliert" direkt am jeweiligen Foto klarer.

Zählt eine KI-Wetterkorrektur als Deepfake?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Eine moderate Wetterkorrektur kann je nach Umfang und Kontext außerhalb der sichtbaren Offenlegungspflicht liegen. Verändert sie die Aussage oder den Gesamteindruck deutlich und wirkt die fertige Aufnahme wie eine authentische Abbildung, ist ein sichtbarer Hinweis die sichere Lösung.

Was ist der Unterschied zwischen virtuellem Staging und Deepfake?

Virtuelles Staging kann als visueller Vorschlag verständlich sein, wenn es klar gekennzeichnet wird. Ohne sichtbaren Hinweis kann eine realistisch möblierte Aufnahme dagegen fälschlich wie der echte Zustand wirken. Verändern Sie deshalb keine baulichen Merkmale und halten Sie den leeren Originalzustand verfügbar. Vertiefend dazu unser Leitfaden zur Kennzeichnung virtueller Möblierung.

Kann mich ein konkurrierender Makler abmahnen?

Wettbewerbsrechtliche Ansprüche können je nach Fall auch von Mitbewerbern oder qualifizierten Verbänden verfolgt werden. Ob Artikel 50 im konkreten Fall unmittelbar als Marktverhaltensregel durchgesetzt werden kann und welche Kosten entstehen, sollte bei einem tatsächlichen Streit anwaltlich geprüft werden.

Prüfen Sie jedes Ergebnis vor der Veröffentlichung und ergänzen Sie einen erforderlichen sichtbaren Hinweis beim Export. Kostenlos ausprobieren.