Objektbeschreibung 2026: 14 bessere Formulierungen
Die Objektbeschreibung ist der frei formulierte Verkaufstext Ihres Inserats. Sie steht neben den strukturierten Feldern für Wohnfläche, Zimmerzahl und Baujahr und erklärt, was diese Zahlen nicht zeigen. Was Sie hineinschreiben, schulden Sie später auch. Der Bundesgerichtshof hat das mehrfach bestätigt.
Hier geht es um diesen einen Text. Den Aufbau eines vollständigen Exposés, mit Deckblatt, Fotoreihenfolge und allen Pflichtangaben, behandelt der Leitfaden zum Immobilienexposé.
Was ist eine Objektbeschreibung?
Die Objektbeschreibung ist der zusammenhängende Fließtext, mit dem Sie eine Immobilie beschreiben. Sie ist weder die Lagebeschreibung, die das Umfeld behandelt, noch die Ausstattungsliste, die Böden, Heizung und Fenster aufzählt. Auf den Portalen füllt sie ein eigenes Feld.
Ihre Aufgabe ist eng. Der Leser soll sich die Immobilie vorstellen können, bevor er sie sieht. Alles, was ein Formularfeld schon beantwortet, gehört deshalb nicht in den Fließtext. Wenn oben „78 m²" steht, muss der Text nicht „großzügige 78 m²" sagen.
14 Floskeln, die Käufer längst übersetzen
Käufer lesen Maklertexte seit Jahren und haben gelernt, welche Formulierung welchen Mangel verpackt. Das Verbrauchermagazin Wohnglück hat die geläufigsten Maklerfloskeln und ihre Bedeutung gesammelt. Wenn eine dieser Wendungen in Ihrem Text steht, liest Ihr Interessent die mittlere Spalte, nicht die linke.
| Floskel | Was Käufer darin lesen | Besser |
|---|---|---|
| Ruhige Lage | Abgelegen, weiter Weg zum Bus | „Sackgasse, Bushaltestelle Linie 12 in 350 m" |
| Verkehrsgünstige Lage | Lärm rund um die Uhr | „Auffahrt A8 in 2 km, Wohnstraße mit Tempo 30" |
| Unverbaute Südlage | Kann in zwei Jahren zugebaut sein | „Blick nach Süden über Ackerland, Bebauungsplan von 2019 weist die Fläche als Grünland aus" |
| Familienfreundliches Wohnen | Kinderlärm den ganzen Tag | „Grundschule in 400 m, Spielplatz im Innenhof" |
| Wenige Autominuten von der Stadt | Ohne Auto geht hier nichts | „12 km bis zum Zentrum, Bus alle 30 Minuten" |
| Aufstrebendes Viertel | Baustellen für die nächsten Jahre | „Quartier seit 2021 in Entwicklung, zwei Neubauprojekte in der Nachbarschaft" |
| Charmanter Altbau | Alt und sanierungsbedürftig | „Baujahr 1904, Stuck und Dielen erhalten, Bad und Elektrik unsaniert" |
| Aufwendig sanierter Altbau | Normaler Standard, nichts Besonderes | „2019 erneuert: Elektrik, Bad, Fenster. Fassade und Dach im Original" |
| Studio-Wohnung | Winziges Appartement ohne Flur | „1 Zimmer, 28 m², Küchenzeile im Wohnraum, kein separater Flur" |
| Außergewöhnliche Architektur | Merkwürdiger Grundriss | „Split-Level über drei Halbgeschosse" |
| Offener Wohnstil | Ein Raum für alles, kein Rückzug | „Wohnküche mit 34 m², kein separates Esszimmer" |
| Garten | Ein Streifen Rasen | „Garten 180 m² nach Westen, Rasen und zwei Obstbäume" |
| In Kürze bezugsfertig | Termin völlig offen | „Übergabe geplant für das zweite Quartal 2027, Rohbau steht" |
| Gut erhalten | Alt, Renovierung fällig | „Küche von 2006, Bad von 1998, beide funktionsfähig" |
Ein Hinweis zur dritten Zeile. Schreiben Sie einen Bebauungsplan nur dann in den Text, wenn Sie ihn eingesehen haben. Die konkrete Angabe ist stärker als die Floskel, aber sie bindet Sie auch stärker.
Vier Sätze, konkret umgeschrieben
Einstieg
Diese traumhafte Wohnung in bester Lage besticht durch ihren einmaligen Charme und lädt zum Wohlfühlen ein.
Daraus wird:
3 Zimmer, 78 m², Altbau von 1911 im zweiten Obergeschoss. Stuckdecken mit 3,20 m Höhe, Eichendielen im Wohnzimmer, Bad mit Fenster.
Lage
Alle Geschäfte des täglichen Bedarfs sind bequem fußläufig erreichbar.
Daraus wird:
REWE in 200 m, Apotheke und Bäckerei in derselben Straße, Straßenbahn Linie 4 in fünf Gehminuten.
Zustand
Das Objekt wurde in den vergangenen Jahren umfassend modernisiert.
Daraus wird:
2021 erneuert: Gasbrennwerttherme, Elektroinstallation und Fenster. Bad und Küche stammen von 2004.
Außenbereich
Großzügiger Garten mit viel Potenzial für Ihre Ideen.
Daraus wird:
Garten mit 240 m² nach Westen, derzeit Rasen mit zwei Apfelbäumen. Keine Terrasse, kein Gartenhaus.
Die zweiten Fassungen sind kürzer und klingen nüchterner. Sie erzeugen aber Vertrauen, weil jeder Satz prüfbar ist, und ersparen Ihnen bei der Besichtigung die Diskussion darüber, was „umfassend" bedeuten sollte.
Was Sie schreiben, schulden Sie
Ein Exposé ist Werbung mit Folgen. Drei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zeigen, wie weit die Bindung reicht.
Angaben im Exposé sind öffentliche Äußerungen. Im Fall V ZR 256/16 vom 19. Januar 2018 stand im Exposé, der Keller sei trocken. Er war es nicht, die Verkäufer hatten die Wände vor der Besichtigung frisch gestrichen. Der Käufer durfte sich auf die Angabe verlassen, und der Haftungsausschluss im Kaufvertrag half den Verkäufern nicht, weil sie den Mangel arglistig verschwiegen hatten.
Unpräzise Formulierungen werden gegen Sie ausgelegt. Im Urteil V ZR 229/23 vom 6. Dezember 2024 ging es um den Satz „Dach komplett erneuert". Tatsächlich waren nur Bitumenbahnen aufgebracht worden. Maßgeblich ist nach dem Urteil, was ein durchschnittlicher Käufer unter der Formulierung versteht, nicht was der Verfasser gemeint hat.
Für eine Beschaffenheitsvereinbarung bleibt die notarielle Urkunde der Maßstab. Nach dem Urteil V ZR 78/14 vom 6. November 2015 wird eine Flächenangabe aus dem Exposé in der Regel keine vereinbarte Beschaffenheit, wenn sie nicht in den notariellen Vertrag aufgenommen wird. Ein Freibrief ist das nicht. Die beiden anderen Wege bleiben offen, und bei vorsätzlich falschen Angaben kommt Schadensersatz aus vorvertraglicher Pflichtverletzung in Betracht.
Nennen Sie deshalb bei jeder Sanierung Jahr und Umfang statt eines Sammelbegriffs. Übernehmen Sie Flächen aus einer Quelle, die Sie benennen können, und kennzeichnen Sie geschätzte Werte als solche. Behaupten Sie nichts, was Sie nicht selbst geprüft haben. Und denken Sie daran, dass Ihre Angaben als Makler dem Verkäufer zugerechnet werden, der Text also nicht nur Sie betrifft.
Der Text muss zu den Fotos passen
Käufer lesen Bild und Text zusammen. Der häufigste Vertrauensbruch entsteht deshalb im Widerspruch zwischen beiden. Seit sich Fotos mit KI-Bildbearbeitung in etwa einer Minute verändern lassen, ist dieser Widerspruch leichter zu erzeugen als früher.
Wie oft das vorkommt, zeigen unsere eigenen Zahlen. Wir haben die Produktionsdatenbank am 8. August 2026 ausgewertet: Von 12.591 abgeschlossenen Bearbeitungen enthielten 1.969 eine virtuelle Möblierung, also 15,6 Prozent. Bei 2.445 Aufträgen (19,4 Prozent) korrigierte die Bearbeitung den Himmel oder das Wetter. In gut jedem sechsten Fall zeigt das Ergebnis damit Möbel, die nicht in der Wohnung stehen.
Vorher
Nachher
Im rechten Bild hat sich zweierlei geändert. Die Wohnung ist möbliert, und draußen scheint die Sonne. Die Möblierung müssen Sie am Bild offenlegen, die Wetterkorrektur nach heutigem Stand nicht. Der Text darf die Illusion in beiden Fällen nicht fortsetzen.
Virtuelle Möbel gehören nicht in die Ausstattung. Wenn das Sofa digital ist, schreiben Sie nicht „gemütlich eingerichtetes Wohnzimmer". Schreiben Sie „Wohnzimmer 26 m², wird unmöbliert übergeben. Die Einrichtung auf den Fotos ist digital ergänzt." Der Hinweis kostet eine Zeile und beantwortet die Frage, die sonst bei der Besichtigung kommt. Wie Sie virtuelles Staging richtig kennzeichnen, haben wir separat beschrieben.
Ein ausgetauschter Himmel macht keine sonnige Lage. Die Himmelsrichtung ist eine Tatsache und darf in den Text. Das Wetter auf dem Foto ist keine. Aus einem korrigierten Himmel wird also „Balkon nach Süden", nicht „sonnendurchflutete Südterrasse mit ganztägiger Sonne".
Entfernte Störer bleiben in der Realität stehen. Wenn die Mülltonne aus dem Bild retuschiert ist, steht sie bei der Besichtigung trotzdem im Vorgarten. Der Text sollte den Eindruck dann nicht noch verstärken. Wo die Grenze zwischen Optimierung und Irreführung verläuft, behandelt unser Artikel zur rechtssicheren Bildbearbeitung.
Pflichtangaben: was seit dem GModG gilt
Am 29. Juli 2026 ist die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes in Kraft getreten. Das Gesetz heißt seitdem Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Für Ihre Anzeige ändert sich heute noch nichts, die Pflichtangaben bleiben zunächst dieselben.
Wenn zum Zeitpunkt der Anzeige bereits ein Energieausweis vorliegt, verlangt § 87 GModG diese Angaben:
| Pflichtangabe | Beispiel |
|---|---|
| Art des Energieausweises | „Energieverbrauchsausweis" |
| Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch | „128 kWh/(m²·a)" |
| Wesentlicher Energieträger der Heizung | „Erdgas" |
| Baujahr des Gebäudes (Wohngebäude) | „1987" |
| Energieeffizienzklasse (Wohngebäude) | „C" |
Schreiben Sie die Angaben aus. Kürzel wie „V, 128 kWh" oder „BJ 1987" sind ein häufiger Abmahngrund. Ein Verstoß gegen § 87 kann nach § 108 GModG mit einem Bußgeld bis zu 10.000 € geahndet werden.
Zum 1. Januar 2027 ändert sich die Liste, unter anderem kommt das Ausstellungsdatum des Energieausweises hinzu. Bereits ausgestellte Ausweise behalten ihre Gültigkeit bis zum aufgedruckten Ablaufdatum. Den aktuellen Stand veröffentlicht das GEG-Infoportal des Bundes. Provision und Widerrufsbelehrung, die übrigen Pflichtangaben im Exposé, stehen im Exposé-Leitfaden.
3.999 Bytes sind keine 3.999 Zeichen
Wer sein Inserat über eine CRM-Schnittstelle an ImmobilienScout24 überträgt, stößt auf ein Limit, das in Bytes gemessen wird. Nach der Dokumentation der ImmoScout24-API stehen für Objektbeschreibung, Lage und Sonstige Angaben je 3.999 Bytes zur Verfügung. Die Überschrift ist auf 100 Zeichen begrenzt, Bildtitel auf 30 Zeichen.
Der Unterschied ist praktisch relevant, weil Umlaute und Sonderzeichen wie „m²" mehr als ein Byte belegen. Ein Text mit 3.900 Zeichen kann die Grenze also reißen, obwohl das Zeichenzählwerkzeug in Ihrem CRM Entwarnung gibt. Bei Immowelt und Immonet liegt die Grenze bei 2.500 Zeichen pro Textfeld.
Häufige Fragen
Wie lang sollte eine Objektbeschreibung sein?
Zwischen 1.200 und 1.800 Zeichen funktionieren für eine normale Wohnung gut. Unter 800 Zeichen wirkt das Inserat lieblos, über 2.500 Zeichen lesen die meisten Interessenten am Handy nicht mehr zu Ende. Die Länge entscheidet aber weniger als die Frage, ob jeder Satz eine Information trägt.
Was gehört nicht in die Objektbeschreibung?
Personenbezogene Details zu den aktuellen Bewohnern, Bewertungen der Nachbarschaft und alles, was Sie nicht selbst geprüft haben. Dazu kommen die Angaben, die weiter oben schon in einem Formularfeld stehen, also Wohnfläche, Zimmerzahl, Baujahr und Kaufpreis.
Darf ich die Objektbeschreibung von einer KI schreiben lassen?
Ja. Für gewöhnliche Objektbeschreibungen greift die Kennzeichnungspflicht aus Artikel 50 des EU AI Act regelmäßig nicht, weil sie auf Texte zu Angelegenheiten von öffentlichem Interesse zielt. Ein redaktionell geprüfter Text mit einem Verantwortlichen fällt zusätzlich aus der Pflicht. Die Haftung für den Inhalt bleibt bei Ihnen. Mehr dazu steht im Artikel zum KI-Exposé.
Darf ich mit „ruhiger Lage" werben, wenn eine Hauptstraße in der Nähe liegt?
Besser nicht, denn die Angabe muss stimmen, sonst ist sie irreführend. Wenn die Wohnung zum Innenhof liegt und die Hauptstraße nur die Adresse betrifft, schreiben Sie genau das: „Schlaf- und Wohnzimmer zum begrünten Innenhof, Küche zur Hauptstraße." Diese Fassung ist konkreter und Sie müssen sie bei der Besichtigung nicht relativieren.
Kann ich denselben Text auf mehreren Portalen verwenden?
Technisch ja, sinnvoll ist es selten. Die Zeichengrenzen unterscheiden sich, und identische Texte wirken auf Interessenten, die parallel auf mehreren Portalen suchen, austauschbar. Schreiben Sie den Einstieg pro Portal neu und übernehmen Sie den Mittelteil.
Der beste Text hilft wenig, wenn das erste Foto grau und dunkel ist. Immopix optimiert Immobilienfotos in etwa einer Minute, ohne Photoshop-Kenntnisse: Himmel korrigieren, störende Objekte entfernen, Räume aufhellen, leere Räume virtuell möblieren. Drei Bilder können Sie kostenlos testen, ohne Kreditkarte. Wenn Sie zuerst sehen möchten, was mit einem einzelnen Bild möglich ist, nutzen Sie das kostenlose Foto-Tool.
